בדיקות לפני רכישת מגרש - חלק ב'

זכויות בניה, כיווני אוויר הסביבה של המגרש, האם בדקתם את הכל לפני שהחלטתם לקנות מגרש?
כנסו למאמר הבא, זה יעשה לכם סדר בעניינים!

היי חברים,

במאמר הקודם שעסק בנושא (בדיקות לפני רכישת מגרש- חלק א' ), הרחבנו על השלבים הראשוניים והבדיקות המומלצות שיש לעשות לפני רכישת קרקע. דיברנו על השאלות שצריכות להישאל, ועל חשיבות הבנת התמונה הגדולה טרם הרכישה. הן ברמה הכלכלית, הן ברמת השאיפות, החלומות והיתכנותם בשטח.

הפעם, נתמקד בפוטנציאל התכנוני של המגרש, ונדון באפשרויות הבנייה בפועל. כלומר, נתרגם את החלומות שלנו למציאות😊

אז מהן השאלות שצריכות להישאל? מה חשוב? ואיך נדע מה אנחנו לא יודעים? אל דאגה חברים, מנינו עבורכם רשימת נושאים מסודרת שעליכם להכיר לפני החתימה הסופית על הקרקע…

רוצים לקבל ייעוץ לגמרי בחינם בנושא?
השאירו פרטים כאן!

1. זמינות הקרקע לבנייה:

השאלה הראשונה, שאלת השאלות- האם כרגע ישנה האפשרות לבנות בכלל? ישנן קרקעות שאומנם נמכרות עם פוטנציאל בנייה, אך עדיין לא הפשירו לבנייה, או מעוכבות על ידי תב"ע כלשהי.

התשובה על השאלה הזו הינה קריטית במיוחד לתהליך התכנוני והכספי שלכם. קרקע שתופשר בעוד שלוש שנים למשל, ייתכן ותעלה פחות. אך זמן המתנה כה ארוך, עלול לעלות למשפחה לא פחות בתשלומי שכירות או מגורים חלופיים.

1. זמינות הקרקע לבנייה:

השאלה הראשונה, שאלת השאלות- האם כרגע ישנה האפשרות לבנות בכלל? ישנן קרקעות שאומנם נמכרות עם פוטנציאל בנייה, אך עדיין לא הפשירו לבנייה, או מעוכבות על ידי תב"ע כלשהי.

התשובה על השאלה הזו הינה קריטית במיוחד לתהליך התכנוני והכספי שלכם. קרקע שתופשר בעוד שלוש שנים למשל, ייתכן ותעלה פחות. אך זמן המתנה כה ארוך, עלול לעלות למשפחה לא פחות בתשלומי שכירות או מגורים חלופיים.

2. כמות יחידות דיור

רכישת הקרקע מגיעה עם מגילה מאחוריה, כלומר, עם חוזה אהוב. האותיות הקטנות האלה הינן קריטיות וחשובות מאוד לתכנון. בחוזה על הקרקע תמצאו תשובות לשאלות כמו- האם על הקרקע הזו ניתן לבנות רק מבנה אחד? או שאולי בעצם יש אישור לדו משפחתי? או אולי רביעייה? ומהן דרישות המועצה המקומית לאופן הקמת היחידות? – דרישה לקיר משותף או בתים נפרדים? מרחקים, גבולות, הקצאות, הרחבות…

3. המ"ר המוגדר לבנייה

וכאן אנו כבר נכנסים לשאלת גודלו של המבנה- מהו גודל המבנה הרצוי מבחינתך והאם זה רלוונטי מבחינת תנאי החוזה? שימו לב כמה מ"ר "עיקרי" (שטח מקורה המשמש למטרות מגורים ומחושב בהתאמה לאחוזי הבניה) , וכמה מ"ר "שירות" (שטח למטרת אחסון, מערכות טכניות או שטח שנותר כתוצאה מצורניות המבנה, כמו הצללה מעל דלת הכניסה) מוגדרים על קרקע זו. מה מוגדר "עיקרי" או "שירות" מבחינת המועצה המקומית? האם ניתן לבנות מרתף? ואם כן מה גודלו? מהו שטח התכסית (שטח הקומה הגדולה במבט מלמעלה)? כמה קומות ניתן לבנות וכמה מ"ר בכל קומה? זו ליבת הבנייה, תשובות אלו יעניקו תמונה כללית על העבודה האדריכלית שתעשה בשטח.

התחייבות לנראות סביבתית

4. התחייבות לנראות סביבתית

מועצות מקומיות מחליטות לרוב על נראות כללית של שכונה או אזור. רצוי לבדוק האם יש חובה לנראות מסוימת- האם נדרש גג בצורה או צבע ספציפיים, האם יש הקפדה על גג מסוג מסוים כגון רעפים למשל…וכיוצא בזאת, מה לגבי פרגולות, גדרות בחצר, תריסים ושערי כניסה? את כל התשובות תמצאו במועצה המקומית שאמונה על החלטות אלה….

 

5. בנייה של אלמנטים נוספים

חלק מהשיקולים של זוג הרוכש קרקע ומחליט לצאת לדרך של בנייה עצמאית, טמונים ב"חופש הבחירה". ביכולת לדמיין משהו ולתרגם אותו לקן הפרטי שלכם, מבלי להיות כפוף להחלטות של קבלן וחלוקת חלל סטנדרטית. חשוב שתשימו לב עד כמה "חופש בחירה" מצוי בשטח המדובר. בררו לגבי מס' חניות אפשרי והאם הן מקורות. בדקו לגבי מחסנים- האם יחידת אחסון בחצר פוגעת בזכויות הבנייה? בררו לגבי אפשרות בנייה של יחידה או יחידות דיור עם כניסה נפרדת לבית. ואם יש מבנה קיים- האם הוא נבנה בהיתר, והאם ניתן להרחיבו ללא הוצאה נוספת על היתר בנייה…

 

6. "שאלות מנהלתיות"

נושא הרישום של הקרקע, והאישורים המשפטיים עליו, הינו נושא מטריח לעיתים, עמוס פרטים, מסמכים וניירת. אך מדובר באחד השלבים החשובים ביותר עת רכישה. חשוב מאוד לשים דגש ולתת את הדין על השורות הקטנות, רצוי בליווי עו"ד. ראשית יש לבדוק לגבי הרישום בטאבו או במנהל. בררו לגבי היטל ההשבחה של מגרש זה, בדיקה קצרה לעיתים תגלה היטל השבחה של מאות אלפי שקלים שעל המוכר לשלם, דבר שעלול להניע אותו מהמכירה, או לחלופין, להניע את הקונה מהרצון לרכוש. לעיתים המנהל ידרוש "דמי הסכמה" לאישור התוכניות, מדובר לרוב על לא מעט כסף, העו"ד שמלווה אתכם יכול לברר על הדרישה ולהיות לעזר מול המנהל.

בדקו האם במגרש יש שטח שהופקע. לעיתים מדובר על הפקעה של עשרות אחוזים, שישנו משמעותית את תפיסת גודלו של המגרש בעיניכם.

 

7. בירורים מול הועדה המקומית לתכנון ובנייה

ניתן לברר מול הועדה, על תכנון עתידי בשטחים המקיפים את המגרש הרצוי. לעיתים בשטחים הבתוליים הללו תצמח גינה וזה יהיה נפלא, אך לעיתים מדובר על תחנת אוטובוס מרכזית, או תחנת דלק. ברורים מסוג זה יחסכו לכם הרבה עוגמת נפש עתידית, ואולי גם הפתעה נעימה, אך לפחות תישנו טוב בלילה…

כמו כן, בדקו על אגרות הבנייה ביישוב, טווח האגרות הינו גבוה ויכול לנוע מכמה עשרות שקלים בודדים למ"ר ועד כמה מאות שקלים למ"ר בנייה. אופן חישוב האגרות מוגדר ע"פ הגדרת השטחים- מהו השטח העיקרי, שטח השירות, אורך הגדרות וכדומה.

מקווה שהצלחתי לשפוך לכם קצת אור על מגוון השאלות והנקודות שרצוי לגעת בהן טרם הרכישה. לעיתים התשובות שיעלו ירחיקו אתכם מהרכישה ויוכיחו לכם בזו אחר זו שזה לא הנכס עבורכם. לעיתים, התשובות שיתגלו דווקא ירגיעו אתכם ויעניקו לכם את השלווה המיוחלת עת חתימה על חוזה. בכל אופן, לא משנה לאיזה כיוון התשובות ייקחו אתכם, אתם תהיו חכמים ונכונים יותר להתחיל בתהליך המאתגר והמרגש הזה של בניית בית משלכם….

שלכם ובשבילכם, גבריאל

חיתמו על חוזה

9. חיתמו על חוזה

מכירים את זה שהמחיר בהתחלה מאוד חביב, אבל אז, תוך כדי תנועה צריך להוסיף כסף, חומר ועוד אנרגיה שאין לכם? אז נכון, זה מאוד מתסכל ואתם יכולים לגמרי להימנע מזה. פשוט, רשמו הכל, שימו לב שהדברים ברורים לשני הצדדים, שאין לכם סימני שאלה ושסיכום הדברים מקובל עליכם. זה ייתן לכם המון שקט נפשי, מעבר לתיאום ציפיות לגבי מהות והיקף העבודה, שכל כך חשובים בתהליך בנייה ארוך. אל תסמכו על מילים שבע"פ. שחור על גבי לבן זה הכי אופנתי.

 

אז אם כבר רשמתם הכל, תכניסו סעיף קטן העוסק ב"חומר". אל תתמחרו אוטומטית חומר עם עבודה ותזרקו הכל על כתפיו של הקבלן. תגדירו סכום כולל לעבודה וחומר וציינו בכתב כי את החומרים אתם מתכננים לרכוש מתוך הסך הכולל של התשלום. בצורה זו תרוויחו מכל הכיוונים:  תקבלו את החומרים האיכותיים אליהם אתם מכוונים ובעל המקצוע לא יבזבז את החומר ללא הכרה (מאחר והוא בעצם משלם על זה).

 

ונגיד ובכל זאת, על אף כל הבדיקות והחתימות, עשיתם טעות. תוך כדי תהליך גיליתם שבעל המקצוע אינו בשבילכם, לא סוף העולם. סיימו בהקדם את ההתקשרות מולו, גם אם זה אומר שתפסידו כמה שקלים. זו אופציה עדיפה, על פני בעל מקצוע שאינכם שלמים עם איכות העבודה או טיב החומר שלו. העבודה שלו אצלכם בבית תלווה אתכם שנים קדימה. חוסר נעימות רגעית וכמה שקלים פחות, עדיפים על עוגמת נפש.

 

10. אל תסגרו הכל במקום אחד

כשאתם מגיעים לבעל מקצוע שנותן מגוון שירותים, לדוגמה: שלד, טיח, ריצוף ועוד מיני מאותה משפחה, מאוד מפתה לסגור הכל אצלו כדי "להוריד את זה מהראש". כמובן שבמקביל, המחיר מאוד אטרקטיבי וזה מרגיש מאוד משתלם. עצרו לרגע, זה עלול להיות מסוכן. התקשרות בעסקה גדולה, לפני שנוכחתם לראות את השירות ואיכות העבודה, עלולה להעמיד אתכם במצב בעייתי של ביטולים, פיצויים, החזרים ובקיצור- עוד כאב ראש. תתחילו בעבודה אחת, אם נתתם לו ציון גבוה, תמשיכו הלאה- הוא כנראה לא יסרב והמחיר עדיין יהיה אטרקטיבי.

אך שימו לב- כלל הברזל הזה אינו תקף בכל הקשור להתקנות. אם סגרתם עם חברה מסוימת מקלחונים למשל, חשוב מאוד שהם אלה שיתקינו אותם. בדקו האם הספק שלכם נותן את השירות הזה ומה זה אומר לגבי אחריות. מי שקיבל את הכסף, הוא מי שצריך להתקין. טיב העבודה יהיה כנראה גבוה יותר, והאחריות המלאה נוחתת על כתפיו, על כל בעיה שלא תהיה בהמשך הדרך.

 

11. בקרו כמה שיותר בשטח

חברים, מדובר כאן על הבית שלכם. וכנראה שמכל האנשים שיכנסו ויצאו ממנו, לכם תמיד יהיה הכי אכפת. בקרו שם, תראו נוכחות. גם אם אתם עובדים עם מפקח בנייה, אל תהיו שאננים. בקרו כמה שיותר באתר, תחושו את השטח, תשאלו שאלות, תציפו חששות ובעיות צפויות בפני אנשי המקצוע. קחו בחשבון שאתם, ורק אתם, תחליטו בסופו של דבר איך יראה הבית ומה יעשו בו. לעיתים, תוך כדי עבודה נדרשים שינויים מכל מיני סוגים, שלא היו מתוכננים בשלבים ההתחלתיים, תראו שאתם מיודעים להכל וידכם בכל. תהיו תמיד המילה האחרונה.

ואם כבר ידכם בכל- יש לנו עצה קטנה…

את פינוי הפסולת שיש לעשות? סיגרו ישירות מול האתרים המורשים. רכשו שוברים מראש ותוכלו לחסוך הרבה כסף על תשלום הפינוי ולהימנע משירותי תיווך למיניהם. סכמו עם ספק מכולות נפח קבוע של 8 קוב בכל פעם (שזהו נפח די ממוצע) בעלות של 850 ₪ בערך, כולל הובלה, פינוי והטמנה. כך תצאו מורווחים ותהיו רגועים לגבי זמני הפינוי והביצוע.

 

12. פרגנו

חברים יקרים, עצם העובדה שסגרתם חוזה עם בעל מקצוע, לא אומר "שקניתם" אותו. חשוב שתתייחסו בכבוד לבעלי המקצוע. פרגנו להם. תנו להם מחמאות, שבחו את העבודה היפה שהם עשו. תוך כדי עבודה ואחריה (בתנאי כמובן שאכן מגיע להם…) זה הדלק שלהם, משם הם מונעים (בנוסף כמובן לשכר, שהוא צורך קיומי בסיסי בעולם המערבי). תוכלו להרגיש בקלות את הערך המוסף שתקבלו בזכות פרגון אמיתי שכזה. אותו בעל מקצוע ישמח להשקיע בך את העוד כמה דקות בשביל פיניש באמת מושלם. זה עובד בכל פעם, כי אנחנו פשוט בני אדם, וזה המנוע שלנו.

פרגנו גם ב"אירוח" שלכם, אל תשכחו שהם עובדים בחום או בקור, שעות על הרגליים, ללא מקום נורמלי לשבת ולאכול (אנחנו עדיין באתר בנייה זוכרים?). פנקו אותם, פרגנו להם. תדאגו שיהיה להם תמיד מה לאכול ולשתות מבלי שיצטרכו לבקש, מבטיח לכם שגם אתם לא תצטרכו לבקש את הפיניש המושלם, הוא יגיע לבד…

 

13. אל תשכחו לנשום

צאו לבלות עם בן או בת הזוג שלכם. שבו במסעדה, תרימו כוס של יין ותגידו "תודה". "תודה" על הזכות לעשות משהו שהוא רק שלכם. "תודה" על המשפחה שיש לכם, שבשבילה הכל קורה. "תודה" על הקשיים והטעויות כי מהם רק לומדים, ו"תודה" על המאמר הזה שניסה להקל עליכם את החיים. (סתם…..על האחרון אתם לא צריכים להודות😊) זכרו שניסיתם לעשות ככל יכולתכם והכי טוב שיכולתם. שניסיתם לצקת למבנה עם כמה קירות את כל החלומות שלכם ושל בני משפחתכם וכמה שתצליחו כך מצוין.

הרי אין אנשים מושלמים, בבתים מושלמים. אבל יש אנשים ששמחים בחלקם, ואתם מוזמנים להצטרף אליהם…

נשמח לעזרתכם!

אנחנו עושים כמיטב יכולתנו כדי להעניק לכם מאמרים כמה שיותר מקיפים ומלאים, 

אם בכל זאת גיליתם איזו טעות, או שאתם רוצים להוסיף לנו הערה, נקבל אותה בברכה.

המייל לפניות: gavriel@homexpert.co.il

תודה רבה 😊

מאמרים נוספים
architecture, render, external

מעצבת פנים בחיפה

בכל תכנון בנייה של בית חדש או שיפוץ של בית קיים, אנחנו נדרשים לקבוע איך יראה העיצוב של הבית. אם בעבר נאלצנו להסתפק בעצות לא

קרא עוד »
electrician, electric, electricity

חשמלאי בחולון

אחד מאנשי המקצוע החשובים בכל בנייה של בית חדש או בעבודות שיפוצים הוא החשמלאי. עבודות הקשורות לתשתית החשמל בבית מיועדות אך ורק לעבודת חשמלאי מוסמך.

קרא עוד »

בנייה קלה בראשון לציון

במדינות רבות בעולם בניית בתים פרטים מתבצעת על-ידי בנייה קלה. בנייה זו מתבצעת ברובה במפעל ומאפשרת התקנת חומרי הגלם בשטח המיועד לבנייה בצורה יחסית קצרה.

קרא עוד »

בנייה ירוקה בשרון

קניתם שטח לבנייה בשרון? מזל טוב! זה הזמן לבחור את אנשי המקצוע לבניית הבית החדש שלכם. כיום, אחת משיטות הבנייה המתקדמות ביותר היא שיטת הבנייה

קרא עוד »

אדריכלים בבאר שבע

העיר באר שבע הפכה ב-2 העשורים האחרונים למוקד בנייה משמעותי ביותר. כיום, ניתן לראות בניית בתים פרטיים בשכונות חדשות בעיר באר שבע אשר מתוכננים בשיטות

קרא עוד »

שיפוצניק בירושלים

כותרת המאמר שיפוצניק בירושלים קצת מטעה. אני רוצה לדבר איתכם על תחום השיפוץ בכלל ועל כלי מדהים שקיים מבלי שאפילו נדע עליו. אבל אל דאגה, בסוף מאמר

קרא עוד »

שיפוצים במרכז

שיפוץ זאת מילה גדולה. זהו משהו שרציתם (או הייתם חייבים), חלמתם עליו, חסכתם אליו, תכננתם אותו בראשכם, קבעתם תאריך לתחילת הפרוייקט וכשהגיע הזמן הרגשתם שאתם

קרא עוד »
condominium, condo, architecture

שיפוץ בניין משותף

אם חשבתם ששיפוץ ביתכם או דירתכם זהו מבצע מורכב והוא אכן מורכב מאד, תארו לכם שיפוץ בניין משותף. שיפוץ היא פעולה שאו שחלמתם ותכננתם אותה שנים

קרא עוד »

עיצוב פנים בתל אביב

עיצוב פנים, שיפוצים, תכנוני בנייה, קבלנים כולם ועוד הן מילים מפחידות איתן צריך להתמודד כל מי שניגש בעיניים פתוחות לפרויקט שיפוץ. אם זה פרוייקט עיצוב פנים

קרא עוד »

קבלן מפתח באשקלון

קבלן מפתח באשקלון המילה שיפוץ או שיפוצים היא מילה אטקראקטיבית אפילו. אנחנו כל הזמן רוצים לשפץ. בדרך כלל זה לגבי גופינו או פנינו מהם אנחנו

קרא עוד »
architect, people, plan

יועץ קרקע

יועץ קרקע הזמנת יועץ קרקע ודו"ח מפורט אחד השלבים היותר חשובים לפני תחילת התכנון הוא הזמנת יועץ הקרקע וקבלת דו"ח מסודר. מתי עושים את זה,

קרא עוד »
burglar, burglary, surveillance camera

גנבים, ראו הוזהרתם!

גנבים, ראו הוזהרתם! רוצים להרגיש בטוחים בבית? זה המאמר בשבילכם מאמר חשוב בנושא אזעקות ומצלמות לבית, על מה חשוב לשים לב, מה צריך להכין ואיך

קרא עוד »

מילון מושגים

מילון מושגים מילון מושגים לעולם הבנייה והשיפוצים שמעתם על מושג ולא הבנתם על מה מדברים? כנסו למאמר ותתחילו להבין גם אתם שיפוצניקית מדוברת… מילון מושגים

קרא עוד »

איך לבחור מפקח בניה

איך לבחור מפקח בניה עומדים לבחור מפקח בניה? מה חשוב לבדוק, מה לשים לב והאם המפקח צריך להיות שכן שלכם?! אם אתם בתהליך התכנון, חשוב

קרא עוד »
purchase, house, house purchase

למכור דירה ב-3 דקות

למכור דירה ב-3 דקות מכירת הבית במחיר הטוב ביותר רוצים למכור את הדירה / הבית? המאמר הזה הוא בשבילכם. על הטיפים והטריקים הטובים ביותר למכירת

קרא עוד »
construction site, construction workers, building

איך בוחרים מהנדס בניין

איך בוחרים מהנדס בניין אחד מבעלי המקצוע היותר חשוב בתהליך הבניית הבית, תשקיעו 5 דקות לקרוא ולהבין איך לבחור את האדם הנכון ביותר למשימה. כל

קרא עוד »
writing, pen, man

פרסום להיתר בניה

פרסום להיתר בניה ברוכים הבאים לשלב הנחמד הזה, רוצים לצלוח אותו בקלילות ובעלות מינימלית? סיכמנו לכם בכל במאמר הבא… פרסום בקשה להיתר בניה – למה,

קרא עוד »
dining room, living room, modern

היטל השבחה

היטל השבחה מה זה היטל ההשבחה, מתי משלמים ואיך ניתן לצמצם את המס , הכל כאן במאמר שלפניכם. היטל השבחה – מס לא מבוטל היי

קרא עוד »
housebuilding, new building, site

טיפים חשובים לתכנון

טיפים חשובים לתכנון נקודות לתכנון כל הטיפים הטובים ביותר לתכנון נכון של הבית, מידות, תכנון לעתיד והתאמה אישית אליכם, הכל כאן במאמר שלפניכם… טיפים מנצחים

קרא עוד »

הובלות

הובלות טיפים למובילים, זמנים ומחירים ,כל מה שרציתם לדעת על שלב ההובלה וגם מה שלא, במאמר הבא בשבילכם… טיפים לקו הסיום: כל מה שרציתם לדעת

קרא עוד »

ארונות אמבטיה

ארונות אמבטיה ארונות אמבטיה מעוצבים מודרני או כפרי? מרחף או אולי עומד, כל השאלות לגבי ארונות אמבטיה, הטיפים הכי טובים מחכים לכם כאן, במאמר עבורכם.

קרא עוד »

השאירו פרטים עכשיו ונחבר אתכם לקבוצת הווצאפ

קבלו עצות ורעיונות מבונים, משפצים ומהמומחים בקבוצות הווצאפ שלנו

דילוג לתוכן