איך בוחרים מפקח בניה? טיפים חשובים
מפקח בניה
היי חברים, במאמר הזה נדע איך לבחור את אחד מבעלי המקצוע הכי חשובים בתהליך אם לא החשוב מכולם – מפקח הבניה !
אז מי זה בעצם מפקח הבנייה, מה התפקידים שלו, מה תחומי האחריות, מה הידע הצפוי ממנו , כמה זה עולה לנו והאם משתלם בכלל להעסיק מפקח שכזה, תשובות לכל השאלות הכנו לכם באתר המומחה לבנייה במאמר הבא.
מפקח הבנייה הוא בראש ובראשונה בעל המקצוע שמייצג את הבונה הפרטי, תפקידו הוא ללוות את הבונה לכל אורך הדרך החל משלב היתר הבניה (יש כאלו שבוחרים את המפקח בשלב התכנון והוא כבר נותן את הטיפים שלו וזה מבורך) ועד לסיום הבנייה לחלוטין והזמנה לחנוכת הבית.
קבלו הצעת מחיר מיידית על פיקוח בניה
מפקח בניה בית פרטי
ברור לכולנו שבניית בית פרטי זוהי משימה מורכבת ממאות רבות של משימות, בחירות, החלטות ופעולות שלרוב האנשים הממוצעים הבונים את ביתם הפרטי אין את הידע המקצועי ברמה המספיקה לפקח על תהליך של בניית בית פרטי ולכן, כמו בכל תחום מומלץ לקחת בעל מקצוע שפשוט ינהל את התהליך.
נתקלתי בבונים שאמרו לעצמם: מה הבעיה, בסך הכל לתאם בין כמה בעלי מקצוע, האדריכל מגיע לביקורת מדי פעם, כמה מסובך זה כבר יכול להיות?!
אם אין לכם את ההכשרה המקצועית ולא בניתם כמה בתים בחייכם, פשוט אל תעשו את הטעות הזאת של לבנות לבד ולהגיד: "יהיה בסדר"
הראש הישראלי תמיד חושב איפה לחסוך ומפקח בניה נשמע כמו הוצאה לא הכרחית כי בפועל הוא לא מרצף / יוצק / צובע או קודח אלא רק מפקח, אז כאן הטעות הגדולה.
הגדרת תפקיד מפקח בניה
מפקח בנייה אחראי על כמה תחומים עיקריים לאורך הבנייה:
- הכנת תוכניות עבודה למכרזים לבעלי המקצוע השונים, וביצוע מו"מ יחד עם הבונה בכדי לקבל את הצעת המחיר הטובה ביותר (לא בהכרח הזולה ביותר, אלא איזון בין איכות למחיר), כדי שתהיו בעניינים הכנו לכם מאמר מסכם על חלוקת תשלומים לבעלי המקצוע
- תיאום העבודה בין בעלי המקצוע השונים וצפי עבודות לשבועות הקרובים (יש כ-40 בעלי מקצוע לאורך תהליך בניית הבית הפרטי).
- פיקוח על איכות העבודה ברמה הנדרשת.
- פיקוח על תהליך התשלומים לבעלי המקצוע בכדי לוודא שהבונה תמיד יישאר עם הכוח ביד ולא ייכנע ללחצים של בעלי המקצוע להקדמת תשלומים.
- עזרה עם בעלי מקצוע איכותיים שהמפקח יבדוק אותם ובמיוחד את קבלן השלד וייתכן והוא אף התנסה איתם בפרויקטים אחרים.
- בקרה על תקציב הבנייה שהוגדר מראש למניעת חריגות דרמתיות, תוכלו כמובן גם להשתמש במחשבון הבנייה המתקדם של אתר המומחה.
כל אחד מהתחומים האמורים הינו עולם ומלואו, מצריך ניסיון רב לאורך שנים והתמחות מקצועית ומעמיקה בכל אחד ואחד משלבי הבנייה! תוכלו כמובן לקרוא על מאמר מעולה ל-10 כללי זהב לבנייה מוצלחת.
שימו לב, הרצף רק מרצף, הקבלן רק בונה את השלד והחשמלאי רק מכין את מערכת החשמל אבל המפקח צריך להבין בכל התחומים ברמה של ירידה לכל פרט והבנה האם הביצוע של העבודה נעשה כראוי והסתיים או שבעל המקצוע לא סיים את עבודתו ועדיין לא מגיע לו את כל כספו.
הצטרפו לקבוצות הוואסאפ של בונים פרטיים ברחבי הארץ!
איך לבחור מפקח בניה?
אתן לכם כמה טיפים לבחירת מפקח הבנייה בכדי למקד אתכם ולמצוא את בעל המקצוע הטוב ביותר עבורכם:
- קרבה גיאוגרפית – חשוב להבין איפה מפקח הבנייה שלכם גר, לא מדובר על בעל מקצוע שיגיע פעם- פעמיים לבית שלכם אלא בעל המקצוע שיגיע כמה פעמים בשבוע לאתר הבנייה ומרחק גדול מדי עלול לפגוע במספר או שעות הביקור, בדרך כלל מפקחים עובדים ברדיוס של עד 40-45 דקות נסיעה מהבית שלהם לאתר הבנייה המיועד, זה גם חשוב מכיוון שמפקח הבנייה יוכל להגיע יחסית בהתראה קצרה במקרה שצריך אותו דחוף בשטח לדוגמא מפקח בניה במרכז יעבוד בגבולות גזרה מרחובות בדרום ועד הרצליה בצפון לא מעבר כך שחשוב לעבוד עם מפקח בניה מקומי.
- ניסיון – תבדקו מה הניסיון של המפקח, כמה שנים בענף, מה ההכשרה שלו בתחום, בדקו שהוא אכן בקיא בפיקוח של בניית בתים פרטיים ולא מבני תעשייה או בניינים שזה תחום אחר לחלוטין.
- המלצות – בקשו מהמפקח המיועד לקבל מספר טלפונים של ממליצים שסיימו את תהליך הבנייה איתו והיו מרוצים (שימו לב שאתם לא מקבלים רק טלפון של לקוח אחד בשנה כי אז ייתכן ואין הרבה ממליצים או שהניסיון שלו דל מדי), בקשו לערוך עם המפקח סיורים בבית שהוא סיים, תפתחו בשיחה עם הבונים הגרים בבית ותשמעו מהם איך היה, אם הם לא מפסיקים לשבח אז סימן שהוא היה טוב, אם התגובות צוננות ומאופקות , תבינו את הרמז…
- יחסי אנוש – בשיחה שלכם עם המפקח המיועד, תראו שאתם משדרים על אותו גל, שהוא בעל יחסי אנוש טובים ומסביר פנים, הוא בעל המקצוע שאתם אמורים לפגוש ולדבר איתו הכי הרבה, חשוב שתרגישו בנוח איתו לשאול שאלות, לעלות תהיות ולפתור בעיות, אם השיחה לא קולחת ואין כימיה, עדיף לא להתחיל.
- מספר ביקורים באתר בשבוע – תשאלו את המפקח כמה פעמים הוא מבקר באתר בכל שבוע, רצוי לפחות 4-5 פעמים בשבוע מהסיבה הפשוטה שרק כך ניתן לעקוב בצורה קרובה אחרי הבנייה, אם המפקח מגיע בבוקר יום ראשון ובפעם הבאה ביום רביעי בצהריים לדוגמא, תחשבו כמה הבנייה התקדמה מאז ואם ישנה טעות שבוצעה ביום ראשון, כמה כבר יהיה אפשר לתקן אותה ביום רביעי?!
אני ב"ה בניתי עם מפקח מעולה, הוא פשוט לוקח כל פרויקט כפרויקט אישי מכל הלב והנשמה.
ישנם מפקחים בדעה שהם חייבים להיות באתר כל יום ולפקח אחרת הם לא מפקחים כראוי ועלולות לקרות טעויות והוא לא רוצה להיות אחראי על פיקוח מרחוק, או הכל או כלום, ואני בהחלט מסכים איתם.
- אופן עבודת המפקח – בדקו עם המפקח מה אופן העדכון מהשטח, האם שיחות טלפון מדי יום, תמונות או עדכון רק כשקורה משהו וצריך לקבל החלטות (רצוי להיות מעורבים כמה שיותר ולהגיע לאתר הבנייה כמה שניתן, כל יום משתנים דברים, צריך לקבל החלטות ולבצע שינויים)
- מספר לקוחות במקביל – בדקו כמה לקוחות צפויים להיות למפקח במקביל אליכם, אני טוען שמפקח שמגיע בכל יום לאתר הבנייה לא יכול לפקח על יותר מ-5 פרויקטים במקביל וגם זה בגבול העליון מבחינת פיקוח, המפקח צריך להגיע לכל אתר ולשהות בו לפחות שעה בכל פעם, מינימום 5 שעות פיקוח ביום + נסיעות מאתר לאתר מביא את המפקח לירידה באיכות הפיקוח אם הוא עובד מעבר לכך.
- חיסכון בכסף – בדרך כלל מפקחים מקושרים עם לא מעט בעלי מקצוע ויודעים לקבל הצעות מחיר טובות מהם, רצוי לקבל הצעות מחיר מבעלי המקצוע מטעם המפקח אבל תביאו גם בעלי מקצוע מטעמכם, רצוי להשוות , מפקח טוב ידע לחסוך לכם כסף, לקבל הנחות קבלן, להימנע מטעויות, לתזמן נכון את בעלי המקצוע (זמן =כסף) ולהביא לרמת גימור גבוהה ללא צורך בתיקונים והשלמות לאחר הבנייה.
- תקציב – מפקח מקצועי ואחראי יודע לחלק נכון את התקציב, יודע להתריע לפני חריגה ומכין את הבונים בהתאם, יש לבונים נטייה תמידית לחרוג ממסגרת התקציב על ידי שידרוגים וכו', מפקח טוב ידע להעמיד את הבונים במקום ולהרים להם דגל אדום לפני שעושים מהלך שעלול לפגוע בהם בהמשך (כבר שמענו לא מעט על בונים שפשוט נכנסו לבית החדש והנוצץ אבל לא נשאר להם כסף לרהיטים, לא נעים).
- תשלומים – תוודאו עם המפקח שהוא אחראי על שחרור התשלומים לבעלי המקצוע, אך ורק באישורו אתם משלמים, לא דקה אחת לפני! בסופו של יום אם בעל מקצוע לא סיים את עבודתו וקיבל את כל הכסף תצטרכו לקוות שהוא יהיה הוגן להשלים את העבודה ולא יברח, תמיד תשמרו את הכוח אצלכם וכסף = כוח.
- חוזים והתקשרויות – בדקו האם המפקח שלכם מלווה אתכם בחתימה על החוזים מול בעלי המקצוע, דואג להכניס לכל חוזה את כל הסעיפים הנדרשים כולל הדברים הקטנים שנוטים לשכוח מהם (לדוגמא בחוזה עם האינסטלטור לוודא שהוא מבטן את האסלות הסמויות) ומוודא ששלבי התשלום הנדרשים תואמים להיקף העבודה בכל שלב.
- סדר וניקיון – בדקו באתרי הבנייה שהמפקח עובד בהם בימים אלו, איך הסדר והניקיון באתר, אם האתר מבולגן, מלוכלך, ומרגיש שאין שם בעל הבית, תבינו שזה לא המפקח המומלץ.
איכות העבודה בסופו של יום מתחילה מסדר וניקיון באתר.
- ציפיות – תעשו תיאום ציפיות, תפרשו בפני המפקח מה אתם מצפים ממנו, איך אתם רואים את בית חלומותיכם, בתוך כמה זמן אתם מצפים לסיים, האם יש אילוצים מיוחדים (צריכים לסיים בנייה בתוך חצי שנה לדוגמא או אילוצים כספיים כאלו ואחרים) ובמקביל, בקשו מהמפקח לדעת מה הוא מצפה מכם לאורך התהליך, צריך שניים לטנגו.
אנחנו מבינים שיש לכם לא מעט על הראש ולפני כמה דקות בתחילת המאמר לא חשבתם שצריך לשקלל כל כך הרבה פרמטרים בבחירת מפקח בניה אבל כדי לעשות את הבחירה הנכונה חשוב לבחון את כל הפרמטרים האלו.
בנוסף, כדי להשלים את פרויקט הבנייה בצורה הטובה ביותר, הכנו לכם מאמר מצויין עם 33 טיפים משובחים איך לצלוח את תהליך הבנייה בשלו
כמה עולה מפקח בניה?
ישנן כמה אפשרויות לשכירת שירותיו של מפקח בנייה:
- פיקוח צמוד ללא קבלן מפתח – במקרה זה רצוי שהמפקח יגיע כל יום והוא אחראי על כל התנהלות העבודה, שכר טרחה של מפקח הבניה נע בין 60-100 אלף ₪ לפרויקט + מע"מ וזה שכר גלובלי, לרוב המפקחים מגבילים את העבודה עד שנה מתוך כוונה שהמשפחות שבונות לא ימרחו את הזמן.
- פיקוח צמוד עם קבלן מפתח – במקרה הזה עבודת המפקח מעט מצטמצמת כי הוא לא צריך לדאוג לתיאום בין בעלי המקצוע אלא רק לפקח על איכות העבודה והביצוע ולרוב המחיר יהיה זול בכ-20,000 ₪ מאשר תעריף בעבודה עם הפרדת קבלנים ששם הוא נדרש גם לתיאום בין כל בעלי המקצוע וחתימה על כל חוזה בנפרד מול כל בעל מקצוע במקום חוזה אחד מסודר וסופי.
- תשלום חודשי – ישנם מפקחי בניה רבים שגובים את שכר הטרחה שלהם עבור חודש בחודשו ולא מחיר גלובלי לפרויקט כאשר טווח המחירים למפקח בנייה עבור בית בשטח של כ-150-300 מ"ר הוא כ-8,000 – 12,000 ₪ + מע"מ לחודש עבודה ובהתאם למשך זמן העבודה.
- פיקוח נקודתי – הגעה של ביקורת על פי קריאה בכדי לבדוק איכות ביצוע, מתאים יותר למי שפנוי לארגן את סדר העבודה בעצמו ויודע לנהל את התהליך ורק רוצה עוד עין מקצועית, מחירים לביקור של שעה נעים סביב ה-500 ₪ + מע"מ לביקור.
הסכם עם מפקח בניה וקבלן מפתח
במקרה בו אתם לוקחים קבלן מפתח, מומלץ לשכור את שירותיו של מפקח מטעמכם, לא, זה לא מיותר ושלא יספרו לכם אחרת.
ישנה כמובן את השאלה הגדולה מכולן – האם עדיף קבלן מפתח או הפרדת קבלנים ?!
תבינו, קבלן המפקח יעשה את המינימום הדרוש בכדי לעמוד בחוזה שסוכם, וכאן נכנסים לתחום האפור של איכות הביצוע והגמרים, אתם כבונים עצמאיים לא יודעים להבחין בין רמות גמר שונות ומבחינתכם הקבלן עמד בהתחייבות, לא כך הדבר בעיניים של מפקח בניה מטעמכם שמוודא שתקבלו את המוצר הסופי הטוב ביותר עבור הכסף שאתם משלמים, הרי בסופו של יום אתם וקבלן המפקח נמצאים בניגוד אינטרסים, ככל שהקבלן יחסוך על חומרים ובעלי מקצוע כך הוא ירוויח יותר, המפקח במקרה הזה שומר עליכם.
שכר הטרחה של המפקח במקרה הזה נע סביב ה-50-70 אלף שקלים מכיוון שיש עליו פחות אחריות, הוא לא צריך לתאם בין בעלי המקצוע ולקבל הצעות מחיר אבל עדיין אחראי ללוות אתכם לקבל מוצר מוגמר ברמה גבוהה.
קחו בחשבון שמפקחים טובים בפיקוח צמוד במקרה של הפרדת קבלנים גובים 60-100 אלף ₪ לפרויקט , אם הם גובים 40 אלף שקלים ומטה אז כנראה שהם עסוקים עם מספר גדול של פרויקטים או שמגיעים רק פעם פעמיים בשבוע או שחלילה עושים השלמת הכנסה על חשבונכם עם הספקים שהם מביאים, תיזהרו מהעניין הזה.
בסופו של תהליך, מפקח בנייה איכותי חוסך לבונה לכל הפחות את שכר הטרחה שלו שעומד על כמה עשרות אלפי שקלים ולעיתים החיסכון מגיע למאות אלפי שקלים!
בסופו של יום חשוב לעשות הסכם עם מפקח בניה שיעגן את האינטרסים שלכם מבחינת עבודה על חוזים, הגדרת התקציב, הסכמים בול בעלי המקצוע, מספר ביקורים באתר בכל שבוע והיקף האחריות לכל עבודות הבנייה בבית שלכם.
קבלו טיפ בצורת מאמר על קבלני בנייה – האם הזול הוא היקר או להיפך?
רישיון מפקח בניה
עד כמה שזה נשמע מוזר אך נכון להיום במדינת ישראל אין תואר מיוחד או תעודה שמפקח בניה צריך להחזיק בה.
לרוב מפקחי הבניה הם בעלי השכלה של הנדסאי / מהנדס בניין, לעיתים יש להם השכלה של אדריכלות והם בחרו לצאת לשטח במקום לשרטט במשרד הממוזג וניתן גם למצוא מפקחי בניה ללא השכלה פורמלית אך עם המון ניסיון בשטח שלעיתים עולה על הניסיון של המפקחים בעלי התעודה.
בסופו של דבר לא התעודה היא זו שמשנה, חשוב בעיקר לשים לב לניסיון, להבנה ולראייה העתידית של מפקח הבניה כך שמיד כשהוא רואה את התוכנית שלכם הוא יזהה את נקודות התורפה שלכם ויציין את הבעיות הצפויות לעומת מפקח מדופלם שלא יראה את הנולד וחבל.
אחריות מפקח בניה
חשוב להבין שלמפקח הבניה אין אחריות משפטית על ביצוע העבודות אלא אם סוכם במפורש אחרת, כל אחריות לביצוע הינה על בעלי המקצוע בלבד אך כמובן שמפקח הבניה יהיה בתמונה כל הזמן כדי לוודא שהכל מתבצע כראוי.
בדקו עם המפקח שהוא מודע לכך שהוא נושא בכל האחריות הכללית לביצוע העבודות, אין זה אומר שבסוף העבודות המפקח הוא זה שיתן לכם את תעודות האחריות אלא יוודא במסגרת עבודתו שכל בעל מקצוע בתהליך עשה את העבודה בצורה הטובה ביותר כדי שלא נצטרך לקרוא להם שוב לתיקונים, אם המפקח לא לוקח אחריות מלאה על כל התהליך, רצוי שתידלק לכם נורה אדומה…
נקודה נוספת שחשוב מאוד להבהיר – מפקח הבנייה שלכם הוא לא קוסם! הוא מגיע לפקח על איכות הביצוע, לעשות תיאום בין בעלי המקצוע אבל במידה ותבחרו בעלי מקצוע שהם לא העיפרון הכי חד בקלמר משיקולי תקציב, הביצוע יהיה בהתאם!
מפקח הבנייה שלכם יכול לשפר במעט את הביצוע, אך מי שרמת העבודה שלו לא טובה, יהיה קשה מאוד לצפות ממנו לביצוע מעולה רק כי יש מפקח בשטח.
לקחתם בעלי מקצוע זולים? קחו בחשבון שהעבודה תהיה בהתאם וקצת יותר, ציון 60 יהפוך ל-70 הוא לא יהיה פתאום 95 , אז נא לקחת את העניין בחשבון ולהחזיר את מטה הקסמים והגלימה חזרה לחנות…
שיהיה לכם בהצלחה!
כמה עולה מפקח בניה?
עלות מפקח בניה לפיקוח על בניית בית פרטי היא כ-8,000-12,000 ₪ לחודש או שכר גלובלי של 60-100 אלף ₪ עבור כל תהליך הפיקוח על הבניה.
איך בוחרים מפקח בניה?
בבחירת מפקח בניה חשוב לשים לב בעיקר לניסיון של המפקח, למספר הימים בשבוע של הפיקוח , לשביעות רצון הלקוחות הקודמים ורק לאחר מכן לגובה שכר הטרחה שלו.
מי יכול להיות מפקח בניה?
בפועל, כל אדם בעל ניסיון בתחום הבניה יכול להיות מפקח בניה, אין צורך בתעודה או רישיון כזה או אחר אך חשוב לבחון בעיקר את הניסיון והרזומה של המפקח בפרויקטים קודמים.
למה צריך מפקח בניה?
מפקח בניה הוא הדמות המקצועית ששומרת על האינטרסים שלכם בכל תהליך הבנייה ומוודא שהכל מתבצע כראוי, על פי התוכניות ובהתאם לרמת הגמר הדרושה, מי שלא מגיע מעולם הבנייה חייב בעל מקצוע לצידו לאורך התהליך כמו בכל תחום ששוכרים מומחה בתחום.
