fbpx

בדיקות לפני רכישת מגרש חלק ב’

זכויות בניה, כיווני אוויר הסביבה של המגרש, האם בדקתם את הכל לפני שהחלטתם לקנות מגרש?

רוצים לקבל הצעת מחיר מאחד האנשי המקצוע מומלצים שלנו?
השאירו לנו פרטים.

במאמר הקודם שעסק בנושא (בדיקות לפני רכישת מגרש- חלק א’ ), הרחבנו על השלבים הראשוניים והבדיקות המומלצות שיש לעשות לפני רכישת קרקע. דיברנו על השאלות שצריכות להישאל, ועל חשיבות הבנת התמונה הגדולה טרם הרכישה. הן ברמה הכלכלית, הן ברמת השאיפות, החלומות והיתכנותם בשטח.

הפעם, נתמקד בפוטנציאל התכנוני של המגרש, ונדון באפשרויות הבנייה בפועל. כלומר, נתרגם את החלומות שלנו למציאות😊

אז מהן השאלות שצריכות להישאל? מה חשוב? ואיך נדע מה אנחנו לא יודעים? אל דאגה חברים, מנינו עבורכם רשימת נושאים מסודרת שעליכם להכיר לפני החתימה הסופית על הקרקע… 

1.זמינות הקרקע לבנייה

השאלה הראשונה, שאלת השאלות – האם כרגע ישנה האפשרות לבנות בכלל? ישנן קרקעות שאומנם נמכרות עם פוטנציאל בנייה, אך עדיין לא הפשירו לבנייה, או מעוכבות על ידי תב”ע כלשהי. התשובה על השאלה הזו הינה קריטית במיוחד לתהליך התכנוני והכספי שלכם. קרקע שתופשר בעוד שלוש שנים למשל, ייתכן ותעלה פחות. אך זמן המתנה כה ארוך, עלול לעלות למשפחה לא פחות בתשלומי שכירות או מגורים חלופיים.

2. כמות יחידות דיור

רכישת הקרקע מגיעה עם מגילה מאחוריה, כלומר, עם חוזה אהוב. האותיות הקטנות האלה הינן קריטיות וחשובות מאוד לתכנון. בחוזה על הקרקע תמצאו תשובות לשאלות כמו- האם על הקרקע הזו ניתן לבנות רק מבנה אחד? או שאולי בעצם יש אישור לדו משפחתי? או אולי רביעייה? ומהן דרישות המועצה המקומית לאופן הקמת היחידות? – דרישה לקיר משותף או בתים נפרדים? מרחקים, גבולות, הקצאות, הרחבות…

3. המ”ר המוגדר לבנייה

וכאן אנו כבר נכנסים לשאלת גודלו של המבנה- מהו גודל המבנה הרצוי מבחינתך והאם זה רלוונטי מבחינת תנאי החוזה? שימו לב כמה מ”ר “עיקרי” (שטח מקורה המשמש למטרות מגורים ומחושב בהתאמה לאחוזי הבניה) , וכמה מ”ר “שירות” (שטח למטרת אחסון, מערכות טכניות או שטח שנותר כתוצאה מצורניות המבנה, כמו הצללה מעל דלת הכניסה) מוגדרים על קרקע זו. מה מוגדר “עיקרי” או “שירות” מבחינת המועצה המקומית? האם ניתן לבנות מרתף? ואם כן מה גודלו? מהו שטח התכסית (שטח הקומה הגדולה במבט מלמעלה)? כמה קומות ניתן לבנות וכמה מ”ר בכל קומה? זו ליבת הבנייה, תשובות אלו יעניקו תמונה כללית על העבודה האדריכלית שתעשה בשטח.

4. התחייבות לנראות סביבתית

מועצות מקומיות מחליטות לרוב על נראות כללית של שכונה או אזור. רצוי לבדוק האם יש חובה לנראות מסוימת- האם נדרש גג בצורה או צבע ספציפיים, האם יש הקפדה על גג מסוג מסוים כגון רעפים למשל…וכיוצא בזאת, מה לגבי פרגולות, גדרות בחצר, תריסים ושערי כניסה? את כל התשובות תמצאו במועצה המקומית שאמונה על החלטות אלה….

5. בנייה של אלמנטים נוספים

חלק מהשיקולים של זוג הרוכש קרקע ומחליט לצאת לדרך של בנייה עצמאית, טמונים ב”חופש הבחירה”. ביכולת לדמיין משהו ולתרגם אותו לקן הפרטי שלכם, מבלי להיות כפוף להחלטות של קבלן וחלוקת חלל סטנדרטית. חשוב שתשימו לב עד כמה “חופש בחירה” מצוי בשטח המדובר. בררו לגבי מס’ חניות אפשרי והאם הן מקורות. בדקו לגבי מחסנים- האם יחידת אחסון בחצר פוגעת בזכויות הבנייה? בררו לגבי אפשרות בנייה של יחידה או יחידות דיור עם כניסה נפרדת לבית. ואם יש מבנה קיים- האם הוא נבנה בהיתר, והאם ניתן להרחיבו ללא הוצאה נוספת על היתר בנייה…

6. “שאלות מנהלתיות”

נושא הרישום של הקרקע, והאישורים המשפטיים עליו, הינו נושא מטריח לעיתים, עמוס פרטים, מסמכים וניירת. אך מדובר באחד השלבים החשובים ביותר עת רכישה. חשוב מאוד לשים דגש ולתת את הדין על השורות הקטנות, רצוי בליווי עו”ד. ראשית יש לבדוק לגבי הרישום בטאבו או במנהל. בררו לגבי היטל ההשבחה של מגרש זה, בדיקה קצרה לעיתים תגלה היטל השבחה של מאות אלפי שקלים שעל המוכר לשלם, דבר שעלול להניע אותו מהמכירה, או לחלופין, להניע את הקונה מהרצון לרכוש. לעיתים המנהל ידרוש “דמי הסכמה” לאישור התוכניות, מדובר לרוב על לא מעט כסף, העו”ד שמלווה אתכם יכול לברר על הדרישה ולהיות לעזר מול המנהל.

בדקו האם במגרש יש שטח שהופקע. לעיתים מדובר על הפקעה של עשרות אחוזים, שישנו משמעותית את תפיסת גודלו של המגרש בעיניכם.

7. בירורים מול הועדה המקומית לתכנון ובנייה

ניתן לברר מול הועדה, על תכנון עתידי בשטחים המקיפים את המגרש הרצוי. לעיתים בשטחים הבתוליים הללו תצמח גינה וזה יהיה נפלא, אך לעיתים מדובר על תחנת אוטובוס מרכזית, או תחנת דלק. ברורים מסוג זה יחסכו לכם הרבה עוגמת נפש עתידית, ואולי גם הפתעה נעימה, אך לפחות תישנו טוב בלילה…

כמו כן, בדקו על אגרות הבנייה ביישוב, טווח האגרות הינו גבוה ויכול לנוע מכמה עשרות שקלים בודדים למ”ר ועד כמה מאות שקלים למ”ר בנייה. אופן חישוב האגרות מוגדר ע”פ הגדרת השטחים- מהו השטח העיקרי, שטח השירות, אורך הגדרות וכדומה.

מקווה שהצלחתי לשפוך לכם קצת אור על מגוון השאלות והנקודות שרצוי לגעת בהן טרם הרכישה. לעיתים התשובות שיעלו ירחיקו אתכם מהרכישה ויוכיחו לכם בזו אחר זו שזה לא הנכס עבורכם. לעיתים, התשובות שיתגלו דווקא ירגיעו אתכם ויעניקו לכם את השלווה המיוחלת עת חתימה על חוזה. בכל אופן, לא משנה לאיזה כיוון התשובות ייקחו אתכם, אתם תהיו חכמים ונכונים יותר להתחיל בתהליך המאתגר והמרגש הזה של בניית בית משלכם….

שלכם ובשבילכם, גבריאל

מדריכים לבחירת בעלי מקצוע

שלב התכנון

עלות בניית בית פרטי

עלות בניית בית פרטי

תוכן עניניים כמה עולה לבנות בית כמה עולה לבנות בית פרטי תכנון...
נספח סניטרי להיתר בניה

נספח סניטרי להיתר בניה

תוכן עניניים נספח סניטרי הכנת נספח סניטרי נספח סניטרי דוגמא תכולת...
הדמיה תלת מימדית

הדמיה תלת מימדית

כל מה שחשוב לדעת על הדמיה תלת מימדית תוכלו להבין מהמאמר מה זאת...
אדריכל בית פרטי

אדריכל בית פרטי

חיבור אישי לאדריכל בית פרטי תוכנית אדריכלית לבית פרטי עלות אדריכל...
חימום תת רצפתי

בדיקות מעבדה לבית פרטי

כל מה שחשוב לדעת על בדיקות מעבדה לבית פרטי לקראת קבלת היתר בנייה,...
איך לעבור את תהליך הבניה בשלום

בדיקות מעבדה להיתר בניה

כל מה שחשוב לדעת על בדיקות מעבדה להיתר בניה אחרי שסיימתם את שלב...
ביטוח בנייה פרטית

ביטוח בנייה פרטית

כל מה שחשוב לדעת על ביטוח בנייה פרטית תוכן עניניים ביטוח בנייה...
מכון העתקות

מכון העתקות

דברים חשובים לדעת על מכון העתקות חשבתם פעם למה קוראים להדפסות...
איך לבנות או לשפץ מבלי להתגרש

איך לבנות או לשפץ מבלי להתגרש

אתם הולכים לעבור תקופה לא קלה, חייבים להצטייד בכמה טיפים שווים...
לעבור את תקופת הבניה בקלות

לעבור את תקופת הבניה בקלות

אזהרה!!! זה לא הולך להיות פשוט, אז קחו נשימה עמוקה, כוס מים קרים...

שלב השלד ותשתיות

הכנות חשובות לפני ביצוע טיח

22 הכנות חשובות לפני קבלן טיח

שלום לכל המשפצות והמשפצים! הגעתם לשלב המרגש בו סיימתם לבנות את...
הכנות לפני ביצוע טיח לבית

18 הכנות לפני ביצוע טיח - חלק ב'

בנייה או שיפוץ של בית היא עניין מתגמל ומספק מאוד באופן אישי,...
טיפים לביצוע ריצוף לבית

טיפים מעולים לביצוע ריצוף

ריצוף מילה אחת קטנה שמכילה בתוכה כל כך הרבה התלבטויות: סוגי אריחים,...
טיפים משפטיים לרכישת מגרש

12 טיפים משפטיים לרכישת מגרש

לפני רכישת המגרש עלינו לבדוק ברמה המשפטית את הסטטוס שלו ואת אופן...
עקרונות להסכם טיח

עקרונות להסכם טיח

תוכן עניניים טיח לבית טיח שחור עקרונות לביצוע טיח טיח גבס טיפים...
אלומיניום לבית פרטי

אלומיניום לבית פרטי

אם אתם בונים בית פרטי, אתם בטח כבר יודעים, כי ההוצאה הכספית השנייה...
קבלן אלומיניום לבית פרטי

קבלן אלומיניום לבית פרטי

גם אם כבר קראתם את זה במקום אחר, כדאי לציין שוב – הוצאות...
10 טיפים שחייבים לדעת על אלומיניום לבית פרטי

10 טיפים שחייבים לדעת על אלומיניום לבית פרטי

אלומיניום לבית פרטי זה בעיקר חלונות, אבל גם דלתות הזזה, פרגולות...
טיפים שחייבים לדעת על מעבדות בדיקת בטון

10 טיפים שחייבים לדעת על מעבדות לבדיקת בטון

מעבדות בדיקת בטון נותנות את אחד השירותים החשובים ביותר לאורך...
מה זה חימום תת רצפתי על בסיס מים

מה זה חימום תת רצפתי על בסיס מים?

מערכת חימום תת רצפתי על בסיס מים מורכבת מצינורות עמידים בפני...

שלב הגמרים

ניקיון מקצועי בסיום הבנייה

ניקיון מקצועי בסיום הבנייה

בשעה טובה ומוצלחת הגעתם לשלב הניקיון😊 אחרי כל הבלאגן, בעלי המקצוע...
בית חכם קווי או אלחוטי

בית חכם קווי או אלחוטי

בונים ומשפצים רבים תמיד מגיעים לשאלה של בית חכם קווי או אלחוטי....
מערכת בית חכם במקום שעון שבת

מערכת בית חכם במקום שעון שבת

האם מערכת בית חכם יכולה להחליף באופן מלא את שעון השבת המוכר והאהוב? ...
גנבים ראו הוזהרתם

גנבים ראו הוזהרתם

המדריך למיגון הבית גנבים, ראו הוזהרתם! אפשר למנוע פריצה לבית...
בריקים ואבני סיליקט

בריקים ואבני סיליקט

מה הם בריקים ואבני סיליקט? אז הנה, גם אתם הגעתם לטרנד החזק של...
קבלן גמרים

קבלן גמרים

מה זה קבלן גמרים? בכל בנייה של בית פרטי יש מספר שלבים עד לסיום...
ביצוע שליכט צבעוני

ביצוע שליכט צבעוני

כל מה שחשוב לדעת על ביצוע שליכט צבעוני תוכן עניניים שליכט צבעוני...

שלב עיצוב הבית

בית חכם

בית חכם

תוכן עניניים בית חכם בטיחות המפסקים אמינות מפסקים ובקרים טאץ’...
מה חשוב שתדעו לפני שקונים דלתות פנים לבית

מה חייבים לדעת על פרזולים ומנעולים לדלתות פנים

קרה לכם פעם שבאתם לחנות שמוכרת מנעול לדלת פנים ופרזול והרגשתם...
מה חשוב שתדעו לפני שקונים דלתות פנים לבית

דלתות פנים חומרים

דלתות פנים חומרים אנחנו עומדים לפני רכישת דלתות פנים וכל נציגי...
עיצוב ותכנון מטבחים

115 טיפים מעולים לעיצוב ותכנון מטבח!

בוא נדבר על עיצוב ותכנון מטבח חלומי תכנון ראשוני של המטבח אי...
טיפים מנצחים לפני ריצוף הבית

טיפים מנצחים לפני ריצוף הבית

במאמר זה נתמקד במה צריך לשים לב לפני שאנחנו מתקדמים לשלב הריצוף,...
קבלני בנייה

קבלני בנייה

איך יכול להיות שמצאתי את אותה עבודה בחצי מחיר? לקוחה כועסת פנתה...
בנייה ושיפוץ בזמן קורונה

בנייה ושיפוץ בזמן קורונה

הבורסה צונחת צניחה חופשית, המדינה עמוק בתוך בהלת הקורונה, זה...
טופס 4

טופס 4

מה זה בכלל טופס 4? טופס 4 הוא הטופס המיוחל שכל בונה פרטי בישראל...
צבע בתנור

צבע בתנור

האם גם אתם מהמכורים לצבע בתנור? הנספח הבלתי נפרד של רהיטים ולעיתים...
איך הקורונה משפיעה על עולם השיפוץ

איך הקורונה משפיעה על עולם השיפוץ

איך הקורונה משפיעה על עולם השיפוצים והבנייה הפרטית?! הקורונה...
גבריאל תורן מייסד אתר המומחה
גבריאל תורן
מייסד אתר המומחה

חי את תחום הנדל"ן החל משנת 2005 ובנה את ביתו הפרטי ושרד כדי לספר🙂
מנסיונו העשיר מתחום הבנייה, נולד אתר המומחה מתוך תשוקה להדריך ולעזור לבונה הפרטי בישראל מא' עד ת'
מאחורי הקלעים: נשוי + 3 וחובב אפייה מושבע.

גלילה למעלה