רבים שואלים אותי על מיסוי של היטל השבחה, אותו מס נחמד שאנו נדרשים לשלם כתנאי לקבלת היתר בנייה, במאמר זה אנסה לשפוך קצת אור על כל הפרטים החשובים שיש לדעת על המס הזה…
אז בהסבר פשוט ניתן לומר, שהיטל השבחה הוא המס אותו אנו נדרשים לשלם כתוצאה מהשבחת הקרקע שלנו. התשלום יועבר כמובן לרשות המקומית הממונה על התקנות והתב”עות שהשביחה את הקרקע בעצמה. זהו מס שחובה לשלם על מנת לקבל היתר בנייה, אך מי משלם? המוכר שנהנה מההשבחה? או הרוכש שקונה כבר שטח “מושבח”?
בעת מכירת מגרש על המוכר לשלם את היטל ההשבחה אשר חל על המגרש עד למועד המכירה, זה יכול להסתכם בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. אבל רגע, זה לא הסוף, קחו בחשבון שגם אחרי שהמוכר שילם את כל המס, במידה ותנצלו את ההקלות בקווי הבניין שיינתנו לכם ( לרוב מדובר ב10%), תדרשו לשלם גם עליהם היטל השבחה, שמגיע לרוב, לסכום של כמה אלפי שקלים נוספים.
שיעור היטל ההשבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה שקיבלנו בעקבות ההקלה בקווי המתאר, או התב”ע החדשה. אז בואו ננסה לכמת את זה למספרים, כדי שנוכל להבין את הפרופורציה בין מה שאנחנו מקבלים לעומת מה שאנחנו משלמים…כך לדוגמה: אם ניצול הקלה בקווי המגרש הוסיפה לשטח הבנייה שלנו עוד 20 מ”ר, ובזכויות הבנייה של השטח כל מ”ר שווה כ-4,000 ₪, אז מכפילים את זה ב”מקדם אקוויוולנטי” (=אופן חישוב יחסי של כל אחד מהשטחים בבנייה) שעומד על 0.15 ואת התוצאה מחלקים ל-2. במקרה זה נדרש לשלם היטל השבחה על סך של 6,000 ₪. וזו העלות מול התועלת…בכל אופן, הדרישה לתשלום המס מגיעה רק לאחר מימוש הזכויות מתוקף התב”ע שאושרה.
עם קבלת השומה, קודם כל, לפני הכל בדקו שהנתונים היבשים אכן נכונים (פרטי הגוש והחלקה, שווי מוערך של המגרש, תב”ע וכדומה) במידה ונמצאה טעות, פנו בהקדם לוועדה והיא תדאג לעדכן את דרישת התשלום.
ואז מה? יש את הסכום הזה שיש לשלם….נכון מאוד. אך חשוב לציין, שברוב המקרים ניתן ואפשרי להפחית את היטל ההשבחה. הרי השמאי שעורך את הבקשה לשומה, עובד עבור הועדה ומחשב על פי הערכים הגבוהים ביותר. חשוב שתתייעצו עם שמאי או עו”ד המתמחים בנושא, כדי שיבדקו האם ניתן להפחית מהסכום. רצוי שזה יהיה בעל מקצוע שעובד באזור בו אתם מתכננים לרכוש, מאחר וסביר שהוא מקושר ומצוי בהכרות מטיבה עם תב”עות ממש כמו שלכם
במידה והחלטתם שלא לוותר, ואתם ניגשים לערער על השומה, עשו זאת בהקדם האפשרי ועד 45 ימים מקבלתה. לאחר פקיעת מועד זה, יהיה קשה מאוד לערער ותזדקקו לאישור מיוחד מועדת השמאים בירושלים. לצערי, זה נדיר מאוד להיתקל בערעור שהוגש לאחר 45 ימים ואושר, אלא מסיבה מאוד מוצדקת ומוכחת. ואל תשכחו- ערעור משמעו שייתכן ויופחת הסכום, אך ייתכן גם שהסכום יעלה…את זה יחליט השמאי המכריע, באותו יום מכריע בו הוא יבדוק את ערעורכם.
במקביל לבדיקות וההתייעצויות, שימו לב שלא לעכב יותר מדי את תשלום המס, מאחר והוא נושא ריבית פיגורים לא נעימה כלל.
לסיכום חברים- מס או לא מס, אתם כבר בדרך הנכונה, החלום מתקרב לאיטו והעבודה הקשה תשתלם…רק עוד מעט…
שלכם ובשבילכם, גבריאל
