- אז איך יודעים מהן הזכויות האישיות שלכם?
- מהן זכויות הבניה על השטח?
- ומהם הסוגים השונים של זכויות בניה?
צוות המומחה - אתר הבית לבונים ולמשפצים - עם כל מה שכדאי לדעת על זכויות בניה לבית פרטי.
מה זה זכויות בניה בכלל?
זכויות בניה הן האחוזים משטח המקרקעין עליהם מותר לכם לבנות – בהתאם להיתרים של ועדת התכנון והבניה. עם העברת הבעלות על הקרקע, עוברות גם זכויות הבניה ברוב המקרים.
עם זאת, זכויות מקרקעין אינן רשומות בפנקס המקרקעין והן מהוות רק את הזכות לפנות לועדת התכנון והבניה ולבקש היתר בניה על האחוזים המוגדרים מתוך השטח.
בפועל, זכויות בניה הן בעלות משמעות כבדת משקל על שווי הנכס הסופי, כי הן קובעות מה גודל הנכס שמותר לבנות על הקרקע, או על השטח (באחוזים מתוך שטח הקרקע) – לאורכו ולרוחבו, אבל גם לעומק הקרקע ולגובה!
בנוסף, זכויות בניה על נדל"ן קובעות גם את שווי המגרש או הנכס – במקרה שאתם רוצים למכור ורוצים לדעת מה שווי העסקה, בהתחשב בפוטנציאל הרווח של הקונה – לאחר מימוש זכויות בניה.
כלומר – זכויות בניה מייצגות לא רק את האפשרות לבנות על הקרקע שלכם או להרחיב נכס קיים, אלא יש להן גם שווי כספי מהותי, כשאתם רוצים למכור קרקע או נכס.
לדוגמא: אם יש קרקע בלב ראשון לציון בשטח של 500 מ"ר וזכויות הבנייה על הקרקע מאפשרות לבנות בניין בן 10 יחידות דיור, הקרקע תהיה שווה לדוגמא 10 מיליון ₪, אם זכויות הבנייה על אותה הקרקע בדיוק מאפשרות לבנות בית פרטי אחד בלבד, שווי הקרקע ירד לכמה מיליונים בודדים, במידה ונגלה שאין זכויות על הקרקע המדוברת והיא מיועדת לשטח חקלאי, במקרה שכזה שווי הקרקע יצנח משמעותית לכמה עשרות אלפי שקלים בלבד ואם ניקח דוגמא קיצונית ונבין שמדובר על קרקע עם יעוד של שמורת טבע, אפילו תפוזים לא יהיה ניתן לגדל עליה ולכן שווי הקרקע (של אותה הקרקע באותו מיקום בדיוק), יהיה כמעט אפסי, זה הכוח של זכויות בנייה!
רגע לפני שאתם רצים לבדוק את זכויות הבנייה במגרש שלכם, בואו לקבל כמה טיפים מעולים לבדיקת המגרש בפועל!

מחשבון זכויות בניה - האם זה מדויק?
מחשבון זכויות בניה מספק חישוב של שווי זכויות הבניה (בניגוד לחישוב אחוזי השטח המותרים לבניה!!!), כאשר אתם מעוניינים למכור שטח שיש עליו זכויות בניה ורוצים לדעת איך לתמחר את השטח.
החישוב עשוי לכלול מספר גדול של נתונים, כמו שווי הנכס או שווי המגרש, שטח זכויות הבניה במ"ר וכן עלויות שכר טרחה לעורכי דין, מתווכים, שמאי מקרקעין, מיסוי מקרקעין והוצאות נוספות. קחו בחשבון גם את מס הרכישה על הקרקע, מדובר על 6% משווי הקרקע והכנו לכם אפילו מאמר מצויין וטיפ איך לקבל לא מעט כסף חזרה
נוסחה לחישוב אחוזי בניה - יש כזה דבר?
תקנות התכנון והבניה קובעות כי זכויות בניה הן היחס בין השטח המותר לבניה מתוך סך השטח של המגרש באחוזים. כלומר, אם שטח המגרש הוא לצורך הדוגמה 100 מ"ר ואילו זכויות הבניה עומדות על 30 מ"ר- מותר לבנות רק 30 מ"ר בנוי (לגובה, לאורך, לרוחב, או לעומק המגרש).
אם המגרש בגודל 100 מ"ר אבל זכויות הבניה הן על 130 מ"ר, אפשר לבנות לרוחב ולאורך המגרש, לגובה וגם לעומק, כדי למצות את הזכות לממש 130 מטר בנוי. חשוב לקחת בחשבון כמובן את נושא הקלות הבניה, בכל ועדה מקומית יש תקנות לגבי הקלות ואחוזי בנייה נוספים שניתן להוסיף במסגרת הקלות בניה, שטחי שירות וכו' כך שחשוב להקפיד ולבחון את זכויות המגרש ולמצות כל מ"ר אפשרי.
- טיפ חשוב – גשו למחלקת המידע ברשות המקומית ובקשו שיקדישו לכם כמה דקות לחישוב זכויות הבנייה על המגרש האמור, תבינו מתוקף מה נובע כל אחוז בנייה ואחרי שתקלו את מלוא זכויות הבנייה האפשריות תשאלו שוב: האם אלו כל זכויות הבנייה המקסימליות שניתן לבנות? אולי יש עוד 2-3% שלא חשבנו עליהם? אתם לעיתים תופתעו מהתשובה…
קיימת נוסחה לחישוב אחוזי בניה מותרים, זכויות בניה לבית פרטי והיא נקראת גם "תקנות חישוב שטחים": החישוב כולל את השטח הכולל של המגרש כפי שהוא מופיע ברישומים, לאחר ניכוי החלקים המופקעים לשימוש הציבור.
לאחר מכן מבררים מהן זכויות הבניה המאושרות על הקרקע לפי תוכנית בניין עיר.
לבסוף מחשבים את היחס בין השטח הכולל לבין השטח המותר באחוזים – כדי להגיע לאחוזי בניה כוללים.
עם זאת, חשוב לבצע חישוב מקצועי בעזרת אדריכל מנוסה, כדי למקסם את חישוב הזכויות – במיוחד בערי המרכז, שם כדאי לנצל כל מ"ר אפשרי לצורך בניה.
כמובן שחשוב לבחור אדריכל/ית מנוסה ומקצועי, גם עבור זה יש לנו מדריך מעולה עבורכם.
בדיקת זכויות בניה - איך זה מתבצע?
אז אם אתם רוצים לדעת איך בודקים זכויות בניה, מקובל להתייחס לשלושה פרמטרים עיקריים:
- אחוזי בניה מותרים ביחס לשטח
- אחוזי בניה לעומק
- אחוזי בניה לגובה
אחוזי בניה מותרת יכולים להיות מושפעים מצפיפות האוכלוסייה המיועדת להתגורר במבנה, רמת הנגישות הנדרשת, נוכחות מי תהום בשטח ועוד.
התהליך עשוי לכלול ניתוח כל התוכניות החלות על המגרש, בדיקת ההנחיות המרחביות והמדיניות של הרשות הממונה על המגרש, בחינת הנתונים בהיתרי בניה מאושרים, לעומת בניה קיימת בפועל ועוד.
לכן תהליך בדיקת זכויות בניה נחשב מורכב ועדיף לבצע אותו בעזרת בעל מקצוע כמו אדריכל מנוסה ספציפית בתחום.
ניתן לבצע את הבדיקה דרך רשות התכנון והבניה הממונה על המקרקעין, על ידי הזמנת מידע בכתב, או הזמנת תיק מידע, או הזמנת מידע בעל פה (אשר לא יכול לשמש כאסמכתא!!!).
ניתן לבדוק גם לפי גוש חלקה באתר של הרשות הממונה על המקרקעין או באתר של קק"ל.
תוכלו כמובן לקרוא עוד על טיפים משפטיים מעולים לפני רכישת מגרש, זה בוודאי יכול לעזור לכם.
זכויות בניה אישיות - מה זה אומר?
למעשה קיימים שני סוגים עיקריים של זכויות בניה, או אחוזי בניה מותרים:
- זכויות בניה מובנות – זכויות אלה מוענקות לבעל המקרקעין על ידי תב"ע (תוכנית בניין עיר) והן חלות על השטח – גם אם אתם מוכרים או מעבירים אותו.
- זכויות בניה אישיות – מוענקות לבעל המקרקעין באופן אישי לפי שיקול הדעת של ועדת התכנון והבניה המקומית והן לא ניתנות להעברה בתהליך מכירה של מקרקעין. נקראות גם "זכויות בניה בכוח".
מטרת ההבחנה העיקרית בין שני הסוגים העיקריים של זכויות בניה, היא להבחין בין זכויות שניתן להעביר עם מכירת הקרקע (זכויות מובנות) לבין זכויות בניה שאינן ניתנות להעברה, אלא רק על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה (זכויות אישיות).

מכירת זכויות בנייה - האם זה אפשרי?
בהתאם לאמור מעלה – בתהליך מכירה של מקרקעין, אתם מוכרים (או קונים) גם את זכויות הבניה על הנכס, המשפיעות ישירות על ערך המקרקעין עצמו. עם זאת, ניתן למכור רק זכויות בניה מובנות. לא ניתן למכור זכויות בניה אישיות.
זכויות בניה עתידיות - מתי אפשר לממש אותן?
זכויות בניה עתידיות מייצגות את האפשרות לבנות על חלקים מסוימים של מגרש או של נכס, אך הן יכולות להשתנות בהתאם לתכנית ובהתאם להחלטות הועדה לתכנון ובניה. לכן הן גם נחשבות מורכבות עד בלתי אפשריות לחיזוי ולמעשה רק בזמן אמת ניתן לדעת מתי ועד כמה ניתן לממש אותן.
אז מה היה לנו?
זכויות בניה לבית פרטי הן בין הבדיקות החשובות ביותר שחייבים לעשות לפני קניית מגרש לבניית בית ובכלל – לקראת קניה, או מכירה של נכס. אם אתם מתכננים בניית בית פרטי בקרוב ועוד לא רכשתם מגרש – זכויות בניה זו בדיקה שאתם חייבים לעשות בעזרת בעל מקצוע כמו אדריכל לפני שאתם סוגרים עסקה.
רוצים לאתר בעל מקצוע איכותי, מקצועי ואמין שיעזור לכם לברר מהן זכויות הבניה על המגרש שלכם? צוות המומחה – אתר הבית לבונים ולמשפצים ישמח לעמוד לרשותכם! השאירו לנו פרטי קשר ונחזור אליכם תוך 24 שעות עם ההצעה המשתלמת ביותר – בהתחייבות!
שאלות ותשובות
מתי בודקים זכויות בניה?
- לפני רכישה של קרקע – חשוב לוודא שיש לכם זכויות בניה, מה גודל הזכויות, מתי ניתן לממש אותן וכן הלאה – כדי שתוכלו להנות מההשקעה שלכם.
- לפני מכירת בית או מגרש – זכויות בניה הן בעלות ערך ויכולות להשפיע על שווי המקרקעין שאתם מוכרים.
איך בודקים זכויות בניה?
יש מספר דרכים לבדיקת זכויות בניה, אך הדרך הבטוחה והמומלצת מכולן היא לעשות זאת בעזרת בעל מקצוע מנוסה, כמו אדריכל, שיכול לבצע עבורכם חישוב מדויק ומקצועי, שיאפשר לכם לממש באופן אופטימלי את הפוטנציאל של השטח.
האם ניתן להגדיל זכויות בניה?
הגדלת זכויות בניה ניתנת לביצוע על ידי אישור תב"ע נקודתית לפני הגשת בקשה להיתר, או בתהליך הקלה שיכול במקרים מסוימים להגדיל את זכויות הבניה במגרש בין 5% – 20%, או על ידי ניוד זכויות ממגרש אחד למגרש אחר – כאשר מדובר על מבנה לשימור, או על מגרשים שכנים. זכויות בניה מיוחדות אלה נקראות גם "זכויות בניה אישיות".
האם ניתן להעביר זכויות בניה?
ניתן להעביר זכויות בניה רק כאשר מדובר על זכויות מובנות – זכויות קבועות במסגרת תב"ע.
לעומת זאת, לא ניתן להעביר זכויות בניה אם מדובר על זכויות בניה אישיות.