fbpx
גבריאל תורן יועץ אישי בתחום הבנייה

השאלה הגדולה מכולן – קבלן מפתח או הפרדת קבלנים ואיך מפקח הבניה נכנס לסיפור...

קבלן מפתח או הפרדת קבלנים מה עדיף

קבלו עכשיו הצעת מחיר מעולה!

בונים רבים שואלים את השאלה העיקרית – מה עדיף, קבלן מפתח או הפרדת קבלנים? הכנו לכם מאמר מעולה על הנושא כך שתדעו בדיוק מה מתאים לכם באופן אישי.

במהלך שלב היתר הבנייה עולה השאלה הגדולה (אחרי השאלה מה עלות בניית בית פרטי) – האם לקחת מפקח בנייה ולהפריד את העבודה לקבלנים מקצועיים או לקחת קבלן מפתח שינהל את כל התהליך?

אני אתן לכם כבר עכשיו את השורה התחתונה – אין תשובה חד משמעית, זה תלוי רק בכם.

כדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכי נכונה עבורכם , השקעתי והכנתי לכם טבלה שמרכזת את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות,

יש כמובן את אפשרויות הביניים של בנייה עם קבלן בנייה עד מפתח בשילוב מפקח מטעמכם או אפילו בנייה ללא מפקח וללא קבלן מפתח (לאמיצים ויודעי דבר בלבד) , אנחנו נסקור את שתי האפשרויות הפופולריות יותר.

קבלו הצעת מחיר מיידית מקבלן מפתח מקצועי

אתן לכם כמה טיפים חשובים להתנהלות נכונה מול קבלני המפתח והמפקחים –לגזור ולשמור!

  1. כשאתם מבקשים לקבל הצעת מחיר מבעל מקצוע כל שהוא, תלמדו את התחום קצת יותר לעומק, כך שתוכלו לדבר בביטחון ולהפגין בקיאות בפגישה, לדעת מה לבקש ועל מה להתעקש. בעלי המקצוע יבינו שיש כאן חבר'ה שמבינים עניין ויתנו לכם הצעת מחיר אטרקטיבית ומפורטת.
  2. אם בחרתם במפקח בניה לא לפני שקראתם את המאמר לבחירת מפתח בניה, תבקשו ממנו להכין מפרט טכני לכל פרטי העבודות, בכל מרכיב עבודה תבקשו לציין את כל חלקי העבודה הנדרשים בכל מקום המאפשר שיקול דעת, לדוגמא: אפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל, ואפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל בצבע קרם מתוצרת גוויס ויתקין אותם לאחר ביצוע שכבת צבע יד שניה.

ואם בחרתם לבנות עם קבלן מפתח, גשו עם המפרט הטכני שקיבלתם מקבלן המפתח לאיש מקצוע מנוסה (מהנדס בניין לדוגמא) , בכדי לחדד כל סעיף עד רמת הבורג, מה שלא כתוב וחתום לא נחשב ומה שתבקשו אחרי חתימת החוזה עלול לעלות עוד כסף.

  1. קביעת אבני דרך ברורות לתשלום – תגדירו אבני דרך לתשלום , אבני דרך ברורות שלא משתמעות לשתי פנים ורק לאחר סיום השלב ובדיקה שאכן הוא בוצע במלואו כפי שסוכם , רק אז לשלם, לא להתפתות למקדמות מיותרות. "סיימת את העבודה תקבל כסף, לא סיימת? אז בבקשה…"
  2. בחירת בעלי מקצוע – עד רגע תחילת העבודות וגם בהמשך, עיקר העבודה נעשית על ידי האדריכל ובעלי המקצוע שבחרתם, הזכרנו את זה במאמר התכנון אבל אני מזכיר לכם שוב – לא לחסוך במתכננים ויועצים! זה לא בזבוז של כסף, בעלי מקצוע טובים יחסכו לכם כסף וכאב ראש. טעויות על הנייר עוד נסלחות אבל בשטח הן כואבות בכיס.
  3. לפני בחירת קבלן מפתח ו/או מפקח , תבדקו אותם היטב, דברו עם ממליצים, תראו בתים שהם בנו, ותנסו להבין כמה שיותר עם מי אתם עומדים להתחתן לשנה הקרובה, הזמן שתשקיעו בבירור בעל המקצוע יחסוך לכם הרבה כאב ראש וכסף. וזכרו – אם הצעת המחיר זולה מדי, יש לכך סיבה, אף אחד לא עובד בשביל שכר מינימום.

הצטרפו לקבוצות הוואסאפ של בונים פרטיים ברחבי הארץ!

לאיזו קבוצה תרצו להצטרף?
קבלן מפתח

לפני בחירת הקבלן  ו/או מפקח , חשוב להבין מה כולל קבלן עד מפתח, תבדקו אותם היטב, דברו עם ממליצים, תראו בתים שהם בנו, ותנסו להבין כמה שיותר עם מי אתם עומדים להתחתן לשנה הקרובה, תקראו חוזה קבלן מפתח ותבינו בכלל לגבי המשמעות של קבלן מפתח מה זה, תבינו כיצד נבחר קבלן מפתח ולא פחות חשוב מיהו קבלן מפתח ומה תפקידו? כעת זה הזמן שתשקיעו בבירור בעל המקצוע זה יחסוך לכם הרבה כאב ראש וכסף. וזכרו – אם הצעת המחיר זולה מדי, יש לכך סיבה, אף אחד לא עובד בשביל שכר מינימום.

אם אתר זקוקים להמלצות על אדריכל בית פרטי או קבלן שלד או אפילו כיצד נבחר קבלן מפתח? צרו איתנו קשר מכאן

נניח שעלות כל הבנייה ללא עלות חומר לבן (ריצוף, מטבחים , נגרות וכו') היא 1,500,000 ₪. חלוקת עלות שלד הבנייה + עלות ראשונית של חשמלאי, אינסטלטור ואיטום בהיקף של כ-50,000 ₪ כך שבהנחה שהשלד עולה 500,000 משלמים 550,000 ₪ + מע"מ בחלוקה ל-10 תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה.

לאחר מכן, יתרת התשלום (כ-950,000 ₪) מתחלקת על פי השלבים הבאים:

  • סיום הכנות של חשמלאי, מזגנים, משקופים עיוורים  – 10%
  • ביצוע גג רעפים / הכנת תשתיות בגג + איטום יריעות ביטומניות – 10%
  • סיום שלב טיח פנים וחוץ שחור כולל חומות – 10%
  • סיום שלב האיטום במקלחות ומרפסות – 5%
  • סיום כל ריצוף פנים – 10%
  • סיום ריצוף חוץ וביצוע רובה  – 5%
  • סיום שלב שפכטל צבע וגבס – 15%
  • התקנת אלומיניום  – 10%
  • התקנת מטבח (ברכישה עצמית), ברזים, כיורים וכו' – 5%
  • ביצוע ארון חשמל ומפסקים – 5%
  • קבלת מפתח לאחר תיקון ריג'קטים – 10%
  • תשלום יתרת הסכום כשלושה שבועות לאחר המגורים בבית ובחינת המערכות – 5%

קדימה, מתחילים לבנות!

הנושא הנידון קבלן מפתח מפקח בניה
והפרדת קבלנים
מי עדיף הערות
חלוקת עבודה, האחריות ותיאום מול בעלי מקצוע
הכל על קבלן המפתח
מתחלקים בין הבונה למפקח, כאשר המפקח בעיקר על התיאומים והבונה על בחירת בעלי המקצוע
קבלן המפתח
התעסקות לא מעטה, בדקו האם יש לכם זמן לכך.
ביטוח קבלני
קבלן המפתח עושה ביטוח
קבלן המפתח עושה ביטוח
תיקו
כך או כך הבונה משלם.
רמת מקצועיות של בעלי המקצוע
קבלני המפתח הסטנדרטיים מעסיקים קבלני מקצוע ברמה בינונית כדי לאזן בין רמת עבודה לבין רווחיות סבירה, מחיר זול מגיע עם רמת גמר נמוכה בדר”כ לעומת קבלני מפתח איכותיים שמעסיקים קבלני מקצוע ברמה גבוהה יגישו הצעת מחיר בהתאם, לשיקולכם.
רמת המקצועיות נבדקת על ידי הבונה ובבחירה של כל בעל מקצוע בפני עצמו, יש את בעלי המקצוע החובבנים עם תג מחיר בהתאם, יש את היקרים ביותר שמקפידים על רמת גמר מעולה ויש כמובן את האמצע, היתרון הוא שניתן לווסת באיזה תחום תשקיעו יותר כסף ואיפה תחסכו.
המפקח
הזול עולה ביוקר, נסו להגיע לאיזון בין מחיר לאיכות, אין מתנות חינם.
אחריות על רמת הביצוע
של קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.
של קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.
קבלן מפתח
של קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.
שנת בדק
שנת בדק אחת
אין שנת בדק
קבלן מפתח
יתרון משמעותי לקבלן המפתח
בחירת בעלי המקצוע
קבלן המפתח בלבד בוחר אותם, הבונה בוחר רק את קבלן המפתח
הבונה בוחר בעצמו כל בעל מקצוע, לאחר קבלת הצעות מחיר, התרשמות אישית, המלצות וניסיון
המפקח
עדיף להבין מי בונה לכם את הבית ומה הניסיון שלו
בלתי מתוכנן
קבלן המפתח אחראי על ההוצאות הלא צפויות, לא כולל תוספות בנייה לאחר חתימת החוזה.
הבונה אחראי על ההוצאות הלא צפויות, המפקח רק יכול לעזור בהחלטה
קבלן המפתח
אין חכם כבעל ניסיון, הכל מגולם כבר בהצעה של קבלן המפתח.
הוצאות קטנות
יש הוצאות קטנות לאורך הבנייה שלא שייכות לבעלי המקצוע, קבלן מפתח דואג להכל – שירותים כימיים, גידור, פינישים יפים, פועלים כללים.
המפקח מרכז את סך העלויות אך בפועל התשלום הוא על הבונה ולעיתים מדובר על לא מעט כסף שנמצא בין השורות.
קבלן המפתח
עדיף לדעת מראש מה הסכום ולא לשלם עוד ועוד תשלומים קטנים.
הגדרת מפרט עבודה
בקבלת הצעת מחיר מקבלן מפתח מדובר על בעל מקצוע משופשף שיודע איפה מסתתר הכסף ואם תגיעו עם מפרט טכני לא מדוייק ומפורט, יש מקום לפרשנות בין כוונת הבונה לכוונת הקבלן
מפקח הבנייה מטעמכם עורך מפרט מדוייק מול בעל מקצוע שממנו מקבלים הצעת מחיר, האחריות היא על המפקח לקבלת הצעת מחיר הכוללת את כל מה שהבונה התכוון ללא הפתעות בדרך.
המפקח
מפקח הבניה הוא מטעמכם ויודע מה לדרוש מכל בעל מקצוע ואיפה נקודות התורפה בכל תחום.
תוספות בתהליך הבניה מצד אחד
תוספות בתהליך הבניה מצד אחד
המפרט נסגר מול כל בעל מקצוע בנפרד בכדי לקבל את העבודה בעלי המקצוע מוכנים להתגמש, הבונה “לא בכיס שלהם”
המפקח
גמישות במו”מ תוך כדי בנייה
תוספות בתהליך הבניה מצד שני
סיכום מול קבלן המפתח בלבד.
שינוי עלול לגרור מורכבות בתיאום ובעלויות נוספות מול כמה בעלי מקצוע כאשר צריך לסכם עם כל אחד בנפרד
קבלן המפתח
פחות כאב ראש בכל שינוי.
מסגרת התקציב
אין כמעט הפתעות אלא אם אתם ביקשתם לשנות משהו בתוכנית
בעבודה עם מפקח ובעלי מקצוע בודדים ישנה סבירות לפריצת מסגרת התקציב, לעיתים עקב שינויים או תכנון / חישוב לא נכון של העלויות.
קבלן המפתח
בבנייה פרטית נוטים לפרוץ מסגרת תקציב.
חלוקה לתשלומים
לוח זמנים לתשלומים (כ-10 שלבים) לתהליך הבנייה ומשלמים על פי התקדמות לקבלן המפתח בלבד
סיכום על לוח תשלומים עם כל בעלי המקצוע עם הקפדה על תשלום רק לאחר סיום השלב הרלוונטי.
קבלן המפתח
עבודה מול בעל מקצוע אחד לעומת בעלי מקצוע רבים
עצירת עבודה
בעייתי לעצור את העבודה בעקבות בעיות בתזרים, קבלן המפתח משריין את העובדים עבור הפרויקט שלכם.
ניתן לעצור את קבלני המקצוע, הסיכום מול כל אחד הוא בנפרד.
המפקח
גמישות בתשלומים, לעיתים מכירת בית קודם מתעכבת / אישור משכנתא מתעכב וכו’
דרישה לתעודות ורישיונות
קבלן מפתח נדרש לרישיון קבלן בסיווג קבלני מתאים לבניית וילות, אם אין לו רישיון והוא בונה זאת עבירה פלילית
לרוב מפקחי הבנייה הם מהנדסים או הנדסאי בניין אך ישנם גם מפקחי בניה ללא הכשרה מקצועית אלא מפקחים מתוך ניסיון של שנים.
קבלן המפתח
רצוי לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים ומקצועיים, אבל חשוב לזכור שתעודת רישיון / תואר היא לא בהכרח מדד לניסיון בשטח.
בעיות בין קבלנים
בעיות בין קבלנים
האחריות היא על הבונה אלא אם הצליח להוכיח שקבלן א’ הזיק לתשתית של קבלן ב’ , וזה קורה לא פעם.
קבלן המפתח
אין ספק שעדיף שהמלחמות לא יהיו בצד שלכם.
מי לצד מי
קבלן המפתח ידאג לעצמו בכל הנוגע לכסף ועלויות, כך שהוא עלול לחסוך איפה שניתן, חוזה הבנייה כבר סגור ושכ”ט כבר מוסכם כך שזה לא ישנה את התשלומים
מפקח מקצועי ידאג לבונה שאותו הוא מלווה, ישגיח שאכן עושים את העבודה כפי שסוכם ולא ישחרר תשלומים לפני המועד שנקבע, צריך להיזהר ממפקחים שגובים שכ”ט נמוך משמעותית מהשוק ואז ייתכן מצב של שיתוף פעולה עם קבלני הביצוע.
המפקח
הבונה והקבלן מפתח פשוט נמצאים משני צידי המתרס, אז כאן בהחלט מפקח אמין ומקצועי יכול לייצר תמונת מצב מצויינת
קצב העבודה
קבלן מפתח מחוייב לעמידה בזמנים לסיום הבנייה, לקבלן המפתח יש יתרון בנקודה הזאת – כל בעלי המקצוע זמינים עבורו ואין מכרזי קבלנים, הוא יודע כמה לשלם עבור העבודה.
תפקיד המפקח הוא לתאם בין בעלי המקצוע אך מכיוון שהבונה הממוצע הוא בונה מזדמן ולא מכיר בעלי מקצוע, הוא עורך השוואות מחיר בין בעלי המקצוע, מה שעלול לעכב את לוחות הזמנים לסיום העבודות.
קבלן המפתח
אין ספק שכשהמפתחות בידיים של קבלן המפתח העניינים רצים.
עלות העסקה
קבלן מפתח עולה כ-15% יותר מסך העלויות הכולל שהיה עולה לכם במידה והייתם מעסיקים כל בעל מקצוע בנפרד, ציינו את כל יתר היתרונות בהתאם
מפקח עולה כ-4-5% מעלות הבנייה, בפועל מעבר לעלות כל בעלי המקצוע, מפקחים טובים יחסכו לכם כסף ולהיפך.
מפקח
חיסכון משמעותי בעלויות

אז לסיכום חברים, נראה שאין איזו תשובה חד משמעית לכאן או לכאן ולכן בונים פרטיים רבים ממשיכים לבחור ב-2 המסלולים באופן יחסי, הכל תלוי בזמינות שלכם, ברצון לחלק את האחריות בין מספר רב של גורמים או לעבוד עם בעל מקצוע אחד, בסופו של יום אתם מכירים את עצמכם בצורה הטובה ביותר ותדעו מה הכי נכון עבורכם, שיהיה המון בהצלחה!

את קבלן המפתח שלכם אתם צריכים לבחון בכמה פרמטרים: ניסיון עבר, מפרט טכני מוצע, התרשמות מלקוחות קודמים, ולבסוף המחיר. כדאי לשלם קצת יותר ולקבל מוצר איכותי כמו כל דבר בחיים.

בהחלט רצוי לשכור מפקח גם כשיש קבלן מפתח, המפקח מטעמכם יוודא שהעבודה נעשתה ברמה הדרושה ובאיכות הרצויה, ניתן להזמין גם מפקח לביקור נקודתי בתשלום.

פער החיסכון בין קבלן מפתח לבין קבלן שלד והפרדת קבלנים יכול להגיע להבדלים של כ-10-15% יותר לקבלן המפתח, יש לו כמובן את היתרונות שלו אך בסעיף התמחור הוא לרוב יקר יותר.

לכל משפחה יש את ההעדפות שלה מבחינת יתרונות וחסרונות לכל מסלול ואין תשובה נחרצת ולכן מומלץ לקרוא את המאמר ושם תוכלו להבין מה מתאים לכם.

מדריכים לבחירת בעלי מקצוע

שלב התכנון

נספח סניטרי להיתר בניה

נספח סניטרי להיתר בניה

כל מבנה חדש ובמיוחד בית פרטי חייב לתכנן נספח סניטרי המכיל את...
עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין מטפל בכל הצד המשפטי של עסקאות נדל"ן - מכירה...
תכנון זמין בית פרטי

תכנון זמין בית פרטי

תכנון זמין בית פרטי הוא אחד מהשלבים המרגשים בחייה של משפחה בישראל,...
תיק מידע להיתר בניה

תיק מידע להיתר בניה

כדי להתחיל לבנות את בית החלומות שלכם (או כל פרויקט בניה אחר)...
זכויות בנייה בית פרטי

זכויות בנייה בית פרטי

אם אתם מתכננים לבנות על מגרש פרטי שרכשתם לאחרונה, או שקיבלתם...
התקן עומר או התקן ברק

התקן עומר או התקן ברק?

התקנת מזגן לממ"ד נחשבת חיונית לשמירה על שהייה נוחה בחדר במקרה...

שלב השלד ותשתיות

יועץ אינסטלציה

יועץ אינסטלציה

יועץ אינסטלציה אחראי על קבלת החלטות בעלות חשיבות עליונה בכל מה...
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה

חוק התכנון והבניה שנחקק בישראל בשנת 1965 מיועד להסדיר את פעולתם...
פינות טיח לקירות הבית

פינות טיח בבית פרטי

פינות טיח בבית פרטי הן פרופילים ממתכת, אותם מתקינים בפינות הקיר...
קבלן שלד לבית פרטי

קבלן שלד לבית פרטי

קבלן שלד לבית פרטי הוא אחד הגורמים החשובים והמרכזיים ביותר בתהליך...
יועץ קונסטרוקציה להיתר בניה

יועץ קונסטרוקציה להיתר בנייה

היתר בנייה הוא הליך מורכב הדורש אישורים ממספר רשויות. אחד האישורים...
משקל מרחבי

משקל מרחבי

משקל סגולי ומשקל מרחבי הם שני מושגים חמקמקים ובעייתיים, שקצת...

שלב הגמרים

יועץ אקוסטיקה

יועץ אקוסטיקה

הועדה המקומית לתכנון ובניה עשויה לבקש מכם להגיש נספח אקוסטי,...
ביטוח בנייה פרטית כיסויים חשובים

ביטוח בנה ביתך

ביטוח בנה ביתך מיועד לשמור עליכם מפני כל צרה שלא תהיה בזמן שאתם...
ניקיון מקצועי בסיום הבנייה

ניקיון בית לאחר בניה

אחרי כל הבלאגן, בעלי המקצוע שיצאו ונכנסו, התקינו והובילו, הרכיבו...
גנבים ראו הוזהרתם

גנבים ראו הוזהרתם

המדריך למיגון הבית גנבים, ראו הוזהרתם! אפשר למנוע פריצה לבית...
בריקים ואבני סיליקט

בריקים ואבני סיליקט

מה הם בריקים ואבני סיליקט? אז הנה, גם אתם הגעתם לטרנד החזק של...
קבלן גמרים

קבלן גמרים

קבלן גמרים מקצועי אחראי לכל הגימורים בבית שלכם, טיח, ריצוף צבע...

שלב עיצוב הבית

פנל שקוע

פנל שקוע

אם אתם אנשים שאוהבים עיצוב "נקי", עם קווים אחידים וישרים, פנלים...
איך בוחרים מעצבת פנים

מעצבת פנים

רוצים לעצב את בית החלומות שלכם? חושבים להתחיל תהליך בניית בית...
בית חכם

בית חכם

כיום בעידן המודרני אנחנו רגילים לאוטומציה, תפעול מיידי ובית שעובד...
מה חשוב שתדעו לפני שקונים דלתות פנים לבית

מה חייבים לדעת על פרזולים ומנעולים לדלתות פנים

קרה לכם פעם שבאתם לחנות שמוכרת מנעול לדלת פנים ופרזול והרגשתם...
מה חשוב שתדעו לפני שקונים דלתות פנים לבית

דלתות פנים חומרים

אנחנו עומדים לפני רכישת דלתות פנים וכל נציגי המכירות מפציצים...
עיצוב ותכנון מטבחים

תכנון מטבח - 115 טיפים מעולים לעיצוב ותכנון מטבח מושלם!

במאמר זה ניתן לכם תקציר על עיצוב ותכנון מטבח. מילים רבות ותוכניות...
Scroll to Top