ישנם בונים אשר מבקשים לקבל שמאות על מגרש פרטי שהם עתידים לרכוש (אם עדיין לא רכשתם, אתם מוזמנים לקרוא מאמרים לפני רכישת מגרש חלק א' וחלק ב' )וכל זאת עוד לפני רכישת המגרש וישנם בונים שפונים לשמאי לאחר רכישת המגרש על ידי הפנייה מהבנק וזאת לצורך קבלת משכנתא למימון תהליך רכישת המגרש ובניית הבית.
השמאי יערוך בדיקה מעמיקה ומקיפה של המגרש, יאמוד את שווי המגרש על ידי בחינת כמה פרמטרים לדוגמא :
- מיקום – location , location, location המרכיב העיקרי בשווי הנכס.
- נגישות – פרמטר מהותי לשווי המגרש הוא הנגישות, האם יש כבר כבישים סלולים למגרש, מרחק מצירי תנועה ראשיים וכו'.
- אופן רישום המגרש – האם מגרש הוא בטאבו / מנהל / חכירה , האם יש הפקעות וכו'.
- תוכניות שחלות על המגרש – התוכניות שחלות על המגרש הן אלו המביאות לידי ביטוי את שווי המגרש לאחר בחינת הסעיפים הקודמים, התוכניות קובעות באיזה אופן יבנה הבית, כמה קומות, מה קווי המגרש והבניין, אופן חישוב השטחים העיקריים ושטחי השירות ואלמנטים נוספים שהתוכניות מאפשרות להוסיף לבית (פרגולה, סכך חניה, עליית גג וכו')
- זכויות בנייה – בסופו של יום, שווי המגרש נגזר בעיקר מזכויות הבנייה שניתן לבנות על המגרש, אם ניתן לבנות על המגרש רק 100 מ"ר אז שווי המגרש יהיה נמוך משמעותית ממגרש סמוך שניתן לבנות עליו 200 מ"ר.
במסגרת זכויות הבנייה והתוכניות החלות על המגרש צריך לכלול אלמנטים נוספים ששווים כסף : אפשרות לבניית מרתף (בדרך כלל אפשרי עד 80% משטח קומת הקרקע) , בניית יחידות דיור עם כניסה נפרדת ועוד.
- סוג הקרקע – במקרים חריגים השמאי לוקח בחשבון את סוג הקרקע לעניין שווי המגרש , אם לדוגמא מדובר על קרקע סלעית או מדרונית באופן משמעותי, מה שעלול לייקר משמעותית את עלויות הבנייה אז השמאי ייתן לסעיף זה ביטוי בהערכת השווי ויאמוד את המגרש בכמה אחוזים פחות ממגרש דומה אך מישורי / קרקע לא סלעית.
קבלו המלצה חמה על שמאי מקרקעין מקצועי באזור שלכם
כאשר אנו ניגשים לבנק לצורך קבלת מימון לרכישת הקרקע ולבניית הבית , נעבור כמובן את הבדיקות הראשוניות לוודא שאכן יש ביכולתנו לעמוד בתקציב להשלמת רכישת הקרקע ולבניית הבית.
לאחר מכן, נקבל רשימה של 2-3 שמאים מהאזור בו אנו עתידים לבנות ונוכל לבחור מתוך הרשימה את השמאי החביב עלינו (לא שאנחנו באמת מכירים אותם, כולם נותנים פחות או יותר את אותו השירות ובאותו מחיר שהבנק מגביל אותם 800-1400 ₪).
לאחר שנזמין מהשמאי הערכת שווי לטובת הבנק, נתבקש להעביר לו את המסמכים אותם הבנק צייד אותנו + העברה בנקאית לעלות השמאות.
השומה מתבצעת בדרך כלל במהלך השבוע הקרוב מיום התשלום לשמאי. את השמאות השמאי מעביר ישירות לבנק ואנחנו לא יכולים לעיין בה (כן, גם אותי זה הכעיס, אחרי הכל אני שילמתי על זה ואני לא מקבל אפילו עותק) ומשם בונים את מתווה המימון.
בדרך כלל הבנק נותן מימון של עד 70% משווי הנכס, אבל שימו לב – מדובר על 70% מהשווי שהשמאי קבע לקרקע ו-70% מעלות הבנייה בפועל, לא שווי הנכס המוגמר אלא עלות הבנייה בפועל כך שקרוב לוודאי שהיקף עלות הרכישה של המגרש + עלויות הבנייה יהיו נמוכות יותר משווי הבית המוגמר בפועל.
זה מנגנון נוסף שהבנק משתמש בו על מנת ליצור לעצמו שכבת הגנה נוספת בדרך אל קבלת המשכנתא.
אגב, אם אתם חושבים ששווי המגרש שלכם הוא נניח מיליון ₪ וזה המחיר שקניתם אותו בפועל ובהתאם לסקר שוק שערכתם עשיתם עסקה מעולה, זה עדיין לא אומר שהשמאי מטעם הבנק יעריך אותו במיליון ₪ , קרוב לוודאי שהוא יעריך אותו בכ-10% פחות ממחיר הרכישה אלא אם קניתם במחיר מציאה של ממש ואז הוא יעריך אותו על פי החוזה שחתמתם ברכישת המגרש, ככה זה – הנמוך מבין השניים.
כשאנחנו קנינו את המגרש שלנו, רכשנו אותו במחיר יחסית אטרקטיבי לאזור ובכל זאת, השמאי של הבנק העריך את שווי המגרש ב-150 אלף שקל פחות משוויו האמיתי וכל זאת למה? כי אין מספיק עסקאות באזור שיכולות לתמוך בשווי הקנייה שקנינו (מה לעשות שלא רוצים למכור באזור שלנו…)
בקיצור, טוב שלקחנו בחשבון את העניין הזה מראש והייתה לנו אפשרות לסגור את הפער של הערכת השמאי.
חשוב מאוד לא להיות בתקציב על הקצה בדיוק בגלל הסיבות האלו!
אגב, לא ניתן לערער על השמאות, לכל היותר ניתן להזמין שומה נוספת מהשמאי השני או השלישי ברשימת הבנק אבל הדבר לא מבטיח לכם הערכת שווי גבוהה יותר, מצד שני זה כן מבטיח שתיפרדו מ-1,000 ₪ נוספים, לשיקולכם.
חשוב להדגיש שיש הבדל בין שומה של שמאי שמגיע דרך הבנק לצורך משכנתא לבין שומה של שמאי המגיע בהזמנה אישית שלכם.
במקרה שבו בעל הנכס (דירה / מגרש) רוצים להבין טוב יותר מה הם עומדים לרכוש או למכור ומה השווי האמיתי של הנכס שלהם, הוא מזמין שמאי מטעמו שיכין דו"ח שמאות מפורט על שווי הנכס.
השמאות הפרטית הזאת עולה כמובן יותר, לעיתים פי 3 ואפילו פי 4 משומה דרך הבנק אבל היא מפורטת יותר, מקיפה יותר ונותנת מידע מדוייק יותר על הנכס (יש תמורה בעד האגרה!)
טיפ חשוב בעניין שמאות פרטית – במכירה או בקנייה של נכס מאוד מומלץ להזמין שמאות פרטית (אחרי שבדקתם את יתר הנתונים וראיתם שהנכס מתאים לכם) וזאת מכמה סיבות:
- הבנה טובה יותר מה הנכס שאתם צפויים לקנות, האם יש דברים נסתרים שפספסתם שיכולים להשפיע על שווי הנכס וכל זה על ידי בעל מקצוע שזה תחום ההתמחות שלו.
- אם רוצים לקנות את הנכס, תמיד טוב שתהיה שומה ביד, ככה אתם נראים יותר מקצועיים כשתעשו מו"מ על המחיר של הנכס, כשהמוכר יראה שיש לכם דו"ח שמאי ביד על הדירה שלו הדבר יבהיר לו שמדובר על לקוח רציני ובנוסף יהיה לו קשה יותר להישאר במחיר שלו כשבעל מקצוע קבע שהנכס שווה כמה עשרות אלפי שקלים פחות ממה שהוא מבקש (מספיק שתורידו 10,000 ₪ בזכות דו"ח השמאי וכבר כיסיתם את העלות כמה פעמים).
- אם אתם רוצים למכור נכס אז העניין עובד באופן דומה אבל בכיוון ההפוך – השמאי ייתן לכם חוות דעת מקצועית אותה תוכלו להציג לרוכש הפוטנציאלי וכשיש מחיר שנקבע על ידי בעל מקצוע אחרי בדיקה יסודית, הדבר מתקבע פסיכולוגית קצת יותר חזק אצל הקונה והוא מבין שהמחיר המבוקש הוא לא גחמה רגעית של המוכר אלא מבוסס על נתונים בדוקים.
- כשאתם מזמינים את השמאי מטעמכם, יש אפשרות להשפיע קצת על השומה הסופית בשיחה עם השמאי בניגוד לשומה שמגיעה עם שמאי דרך הבנק.
שמעתי על כמה וכמה מקרים שבונים עשו הבה ונתחכמה לו – בדקו מי השמאי מטעם הבנק, הזמינו אותו באופן פרטי בכדי לקבל שומה גבוהה יותר על הנכס שלהם והציגו את השומה הזאת לבנק, השומה הזאת לרוב נפסלת כי היא יותר מתירנית ביחס לקריטריונים של הבנק (מימוש מהיר, ביסוס מגמת מחירים קבועה ולא כפי שנראה לעין וכו'.)
בונים רבים נוטים לקחת ללב ולהיפגע מהערכת השמאי של המגרש שלהם או של הבית שהם עתידים לרכוש, חבל שכך מכיוון שהשמאי מסתמך אך ורק על עובדות בשטח, בכמה בפועל נמכרו נכסים באזור, מה זכויות הבנייה של הנכס, התוכניות שחלות עליו וכו'.
השמאי לא יכול להתייחס לנכסים שמוצעים למכירה, להערכות של השכן שלכם או לתחושת הבטן שלכם שמדובר על מחיר גבוה יותר כי הנכס הוא שלכם, רק העובדות מדברות כאן ותדאגו להתכונן להערכה נמוכה יותר ממה שאתם חשבתם.
אז אם תכננם פרגולה מזהב או בריכה מצופה ביהלומים, או סתם גינה מאוד מושקעת, אל תצפו שהשמאי יקח את זה בחשבון, הוא מחשב לפי סטנדרט בנייה סביר ולא יותר.
במידה וכבר קניתם קרקע וסגרתם חוזה מפורט עם קבלן מפתח על עלות כוללת של הבנייה מ-א' ועד ת' , חשוב להביא עותק מהחוזה לשמאי, הדבר בהחלט יכול לעזור לסיכום שומה מדוייקת ככל הניתן.
אוקיי, אז איך מתקדמים מכאן?! לאחר סגירת תנאי המשכנתא עם הבנק שלכם, חלק מהטופסיאדה שתצטרכו להביא לצורך הערכת השמאי היא:
- תוכניות בנייה – במידה ואתם לפני תחילת העבודות.
- אישור זכויות מהמנהל בתוקף ל-3 חודשים – מסמך שבו המנהל מאשר את ביצוע העבודות בהתאם לתוכניות שהוצגו לו.
- חוזה החכירה של המגרש – מקבלים אותו ממנהל מקרקעי ישראל ובו פירוט של אפשרות הבנייה למגרש הנוכחי , במידה והנכס רשום בטאבו אין צורך באישור הזה.
- היתרי בנייה בתוקף – כך השמאי יכול לדעת מה התוכנית הסופית לבנייה.
שימו לב – במידה ותכננתם אלמנטים מיוחדים בבית (גג גבוה, חימום תת רצפתי, ג'קוזי / בריכה וכו') רצוי לציין את העובדה הזאת על גבי התוכניות, הדבר עשוי להשפיע לטובה על גובה השמאות של הנכס.
אגב, בבנייה עם טכנולוגיות חדשות (בנייה קלה , ירוקה וכו') שמאים נוטים להפחית מעט משווי ההערכה לבנייה וזאת בכדי לגדר עוד יותר את הסיכון של הבנק מפני הלא נודע…
מתחילים לבנות!
בשעה טובה קיבלתם את אישור המימון לבנייה וכעת סוגרים קצוות אחרונים, תוכניות עבודה וחוזים עם בעלי מקצוע ומה שנותר זה רק להזרים את הכסף, עניין פעוט.
אז איך זה עובד?
הבנק משחרר לכם את הכסף על פי התקדמות הבנייה, כאשר ישנם כמה שלבים מרכזיים אותם כל בית עובר ועל פיהם הבנק משחרר את הכסף שלב אחרי שלב החל מקבלן השלד וזאת לאחר אישור של אדריכל או מהנדס הפרויקט:
- עלייה לקרקע וסיום יציקת יסודות –15% מסך התקציב לבנייה.
- סיום שלב השלד – 20% נוספים מסך התקציב.
- סיום שלב הטיח החיצוני והפנימי – 15% נוספים מסך התקציב.
- ביצוע עבודות חשמל, אינסטלציה וריצוף – 20% נוספים מסך התקציב.
- גמר הבנייה והגשה לטופס 4 – 30% נוספים מסך התקציב.
חשוב לציין כי האחוזים והשלבים משתנים מעט בין הבנקים כך שתמיד חייבים להקפיד שאנחנו ביתרת תקציב לשלב הבא ולא להגיע לבנק עם 1% בסוללה לשלב הבא של המימון בבנק.
תמיד אבל תמיד יש חריגות, יש הוצאות בלתי צפויות, הרגשות מתעוררים והעיניים משוטטות בחנויות וקשה מאוד לעמוד על המשמר של התקציב אז נא להתנהג בהתאם…
תוכלו כמובן להיעזר במחשבון הבנייה האוטומטי הראשון מסוגו בישראל להערכת עלויות הבנייה
במידה ותוך כדי הבנייה אתם מגיעים לתובנות חדשות לגבי רמת הגמרים / השטח שייבנה / פונקציות חדשות שאתם רוצים להוסיף או הוצאות בלתי צפויות במהלך הבנייה, אני מציע לגשת לבנק, לבחון יחד עם יועצת המשכנתאות מה ניתן לעשות והאם ניתן להגדיל את היקף המשכנתא שתיכננתם לקחת.
הדבר תלוי ב-3 פרמטרים עיקריים:
- גובה ההחזר החודשי אל מול ההכנסה נטו שלכם
- שווי הנכס שנבנה (אפשר לבקש הערכת שמאי נוספת ועדכנית, בתשלום כמובן.)
- היקף המימון שביקשתם מגובה שווי הנכס.
במידה ואתם במצב חיובי לגבי הפרמטרים האלו, תוכלו להגדיל את מסגרת המשכנתא ולהתקדם עם בית החלומות שלכם. כל אחד מהבונים פונה לבנק בשלב כזה או אחר לקבל את המימון ואז נדרש להביא שמאי לבחון את הנכס.
ישנם בונים אשר מזמינים את השמאי כבר לקראת רכישת הקרקע בכדי לממן את הרכישה שלה, ישנם כאלו שמזמינים את השמאי בטרם תחילת העבודות אחרי שקיבלו היתר בנייה וישנם כאלו שפשוט רצים עם הבנייה עד שנגמר להם ההון העצמי וקוראים לבנק לעזרת חברים.
בכל מקרה, תמיד רצוי לעשות את זה בנחת ולא מתוך לחץ, זה אף פעם לא מועיל.
חשוב מאוד – לפני שפונים לבנק ולשמאי, רצוי להעריך על ידי איש מקצוע בכמה תסתכם עלות הבנייה על פי התוכניות שלכם.
תשתדלו לקחת בחשבון כמה שיותר פרמטרים ואז תוסיפו עוד 10% לפחות למספר שהגעתם אליו, אנחנו הבונים, תמיד אבל תמיד מעריכים בחסר את העלויות האמיתיות אבל לפחות שיהיה כיוון לסדרי גודל של הסכומים.
שיהיה בהצלחה!
כמה עולה שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין להערכת שווי מגרש דרך הבנק יעלה כ-1,000 ₪ לעומת שמאי באופן פרטי לשמאות מגרש שיעלה כ-4,000 ₪
מתי צריך להזמין שמאי?
את שמאי מקרקעין צריך להזמין עוד בטרם רכישת המגרש וזאת לצורך הערכת הנכס עבור קבלת המשכנתא.
כמה זמן לוקח דו"ח שמאות?
את דו"ח השמאות השמאי מעביר לבנק עד שבוע ימים מיום קבלת התשלום עבור השמאות ולאחר מכן הבנק מעדכן אתכם הלקוחות.
איך השמאי מטעם הבנק מאשר תשלום לבנייה?
השמאי מגיע בהתאם לשלבי הבניה ובכל פעם שהבונה הפרטי סיים שלב, השמאי מאשר לבנק להעביר סכום נוסף לקידום תהליך העבודה, תוכלו כמובן להיעזר במערכת הצ'ק ליסט שהכנו עבורכם לניהול כל תהליך הבנייה.
