לפני רכישת המגרש עלינו לבדוק ברמה המשפטית את הסטטוס שלו ואת אופן הרישום. בנוסף, נפרגן בכמה טיפים חשובים לחוזה רכישת המגרש. ראשית, עלינו לבדוק את יעוד המגרש ולוודא שניתן לבנות עליו את בית חלומותיכם. יעוד המגרש צריך להיות למגורים (בדרך כלל מגורים א' אשר מעיד על בנייה צמודת קרקע) תוודאו שאכן המגרש זמין לבנייה ולא רשום כקרקע חקלאית שלדברי המוכר "אוטוטו זה מופשר". מחיר קרקע הזמינה לבנייה מיידית אינה דומה לקרקע חקלאית שאמורה להפשיר בשלב כזה או אחר, לכל קרקע יש לה את המחיר שלה בהתאם ליעוד שלה, המיקום שלה, זכויות הבנייה ועוד.
טיפים לביצוע
- גשו לוועדה המקומית ובקשו את פירוט זכויות הבנייה על החלקה האמורה, מה אפשרויות הבנייה על פי התב"ע שמתייחסת למגרש, האם תב"ע חדשה אמורה לקבל אישור בקרוב דבר אשר עלול להשפיע על היטל ההשבחה וזכויות הבנייה.
- בדקו מה גובה יתר המיסים הצפויים להידרש על ידי הועדה במסגרת הבנייה.
- במידה ואתם מתכוונים לרכוש קרקע במסגרת מכרז של המנהל, תקראו טוב טוב את כל האותיות, קטנות כגדולות, לעיתים משפט אחד יכול לשנות את כל העסקה, לדוגמא: אני אישית חשבתי להשקיע בעבר עם חבר ברכישת מגרש בירוחם, להוציא היתר, לבנות ולמכור מיד בסיום הבנייה, משפט קטן שציין שאסור למכור את הנכס במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 שינה לחלוטין את פני התמונה ובסופו של דבר לא התקדמנו עם העסקה, היא מתאימה יותר למי שרוצה לבנות כדי לגור.
- לאחר שאיתרתם קרקע שמוצאת חן בעינכם מבחינת מיקום, טופוגרפיה והסביבה העוטפת את המגרש, בדקו שאכן מי שמציג את עצמו כבעל המגרש הוא אכן בעל המגרש (נסח טאבו פשוט יגלה לכם נסתרות.)
כבר קרו מקרים של אנשים שהתחזו לבעלי מגרש / דירות למטרות הונאה כאלו ואחרות, ישנם מקרים של ירושה בהם אחד מבעלי המגרש מציע למכירה ומסתבר שיש עוד 3 אחים שלא נותנים את הסכמתם לכך.
- בדקו בנסח הטאבו שאין עיקולים או שעבודים מיוחדים על המגרש ובעבור כל שיעבוד תבקשו הסבר במה מדובר והאם הדבר עלול להכשיל את העסקה (לרוב עו"ד מטעמכם יבצע את הבדיקות האלו בטרם החתימה על החוזה אך רצוי לברר עוד בשלב המו"מ)
שימו לב שבדיקת השעבודים צריכה להתבצע גם מול מי שמנהל את הרישום של הנכס (טאבו, רמ"י וכו') וגם מול רשם המשכונות ו/או רשם החברות
- עניין חשוב לבדיקה – מה אופן רישום הבעלות על המגרש? האם המגרש רשום בטאבו על מוכרי המגרש או שמא המגרש שייך למנהל והוא בחכירה, במידה והוא בחכירה, תבקשו לעיין בחוזה החכירה שלו על מנת לדלות פרטים אודות ההסכם.
ישנם חוזים בהם עלות התשלום לחוכר בעבור בנייה על הקרקע היא גדולה מאוד ובמידה והמוכר לא שילם את דמי ההיוון אז מדובר לעיתים על הוצאה של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים מה שמשנה את כל התמונה.
- במידה ואתם רוכשים מגרש עם מבנה קיים עליו שאתם מעוניינים להרחיב ולהשביח אותו על ידי בניית תוספות בנייה וכו' , בדקו כי יש התאמה בין המבנה הקיים בשטח לבין ההיתרים המאושרים הנמצאים בארכיון הועדה המקומית, קורה לא מעט שבעלי בתים הוסיפו לאורך השנים תוספות בנייה ללא היתר חוקי דבר אשר עלול להוות מכשול רציני בקידום הבנייה מכיוון שתאלצו להכשיר את הבנייה הקיימת / להרוס את הבנייה הלא חוקית אשר מהווה בפניה עצמה עבירה פלילית.
- בדקו האם ננקטו צעדים כאלו ואחרים אל מול בעל המגרש / המבנה , ייתכן ונשלחו לבעל המגרש התראות לצו הריסה או קנסות של פיקוח וכו' אשר עלולים להיות מושתים על הקונה, ניתן לראות את כל תכתובות העבר בארכיון תיק הבניין ולעיתים באתר העירייה במסמכים הסרוקים בתיק המגרש הרלוונטי.
- במידה ואתם מתכוונים לקחת משכנתא לרכישת המגרש או לבנייה, רצוי לגשת לבנק כבר לפני רכישת המגרש בכדי לקבל את אישורו העקרוני לשיעבוד הנכס לאחר הרכישה.
טיפים לחוזה הרכישה
- ראשית – אל תחתמו על זיכרון דברים! המסמך המחייב יהיה החוזה בלבד. זיכרון דברים הוא מחייב כחוזה לכל דבר ועניין ויחד עם זאת מצומצם מאוד מבחינת הפרשנות שלו ולבטל אותו לאחר מכן יהיה די בעייתי, פשוט לחתום על חוזה סופי ומוגמר רק לאחר בדיקות מקיפות של המגרש המיועד.
- לציין שכל התשלומים החלים על המגרש עד למועד העברה מלאה שלו לידי הרוכש יחולו על המוכר (היטל השבחה, אגרות והיטלים כאלו ואחרים)
- לוודא שהרוכש מצהיר שהוא מוכר את המגרש בידיעה שאין מום נסתר או בעיה אשר בגינה לא היה נחתם החוזה (קרקע מזוהמת/ הפקעה משמעותית / הטמנה של פסולת רבה בתוך הקרקע)
רוצים טיפים נוספים ועזרה משפטית ברכישת המגרש? פנו אלינו באתר המומחה לבנייה ונשמח לעזור לכם, בהצלחה!
