המאמר נכתב בשיתוף אדריכל שרון סידל – אבן ראשה משרד אדריכלות בחולון
כון, הבית ישמש אתכם באופן אישי אבל חשוב שתבינו שמלבד הנתון הזה אתם יזמי נדל”ן לכל דבר ועניין. יזמתם רעיון, בדקתם היתכנות, ניתחתם משמעויות של קניית שטח, ביצעתם חישוב כלכלי ראשוני ואז העמקתם עם החישוב עוד קצת , גיוס ליווי בנקאי לתהליך – במקרה של הבונים זוהי המשכנתא, מינוי יועצים, ניהול מכרזים לקבלני ביצוע כאלו ואחרים או לקבלני מפתח. למעשה, מילאתם או שאתם עתידים למלא את כל השלבים שמבצע יזם נדל”ן מקצועי. חשיבה קרה בראייה של יזם נדל”ן לפחות בשלב הראשוני ללא קשר רגשי לפרויקט תסייע לכם להתנהל ולקבל החלטות מושכלות ושקולות, שישרתו את תהליך הבנייה שלכם העתיד לבוא.
איתור קרקע לבנייה היא כמעט תמיד הפעולה הראשונה בתרשים הזרימה של בניית בית בישראל. כשבאים לבחון קרקע צריך להקפיד לבחון אותה בצורה האובייקטיבית ביותר, יתרונות מול חסרונות תוך שקלול כל הנתונים העומדים לרשותכם (לו”ז לבנייה, תקציב, מצב משפחתי ועוד). רוכשים סבלניים המעוניינים לקבל את התמורה הטובה ביותר לכספם צריכים לבחון כמה קרקעות במקביל ומומלץ יחד עם איש מקצוע כמו אדריכל מנוסה אשר יוכל כבר במעמד בדיקת הקרקע לתת פרטים לגבי זכויות הבנייה, קווי המגרש, מגבלות קיימות בשטח, דרכי גישה, תב”עות מתוכננות ברשות וכן הלאה. זוהי אחת ההשקעות החכמות שתוכלו לבצע כיזמי בנייה פרטית אשר ללא ספק תקנה לכם נקודת פתיחה טובה למוצר סופי מושבח משמעותית. ואם עדיין לא קראתם את המדריך לרכישת קרקע חלק א’ ואת המדריך חלק ב’ – גשו לשם מיד בסיום המאמר הזה!
לאורך תהליך הבנייה הבונים הפרטיים נוטים לדלג על יעוץ של אנשי מקצוע חשובים בהחלט (יועץ איטום, חשמל, מיזוג ועוד). זה אולי נראה בעין לא מקצועית כמו כסף מיותר להוצאה המסתכמת בכמה אלפי שקלים אבל זוהי בדיוק הנקודה שבה צריכים להשקיע! פוטנציאל הנזק שעלול להיגרם מבנייה ללא יעוץ מקצועי עלול להגיע לסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, מדובר על כסף גדול מאוד לעומת הכסף הקטן בשורה הקודמת…במקרה הטוב הנזקים ניתנים לתיקון בעלות של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים, אבל יש מקרים שגם הסכומים האלו לא מספיקים והנזק כבר לא בר תיקון. אז בבקשה מכם, אל תמהרו לפסול הצעות של מנוסים מכם ותמיד תקבלו חוות דעת נוספת, הכלל הוא – אם יש ספק אין ספק.
חלומות, מופלאים ככל שיהיו, נוטים לעבור דרך פתלתלה מאד עד שמגיעים למציאות בשטח. כאשר החלום על הבית נבנה באופן רעיוני ללא התייחסות מקצועית לדרך בה מממשים את החלום, הדמיון בין החלום למציאות בסוף התהליך עלול להיות קלוש. ההמלצה שלנו היא להתחיל לאו דווקא בדוגמאות של האדריכל האהוב עליכם בספרד, אלא בהבנה (בשיתוף איש מקצוע) מהו התקציב הריאלי הקיים ברשותכם, מהם לוחות הזמנים העומדים לרשותכם, כולל בלתי צפוי מראש בהם אתם יכולים לעמוד, בניית פרוגרמה מדויקת המגדירה סדרי עדיפויות תכנוניים לדוגמא אמבטיה בחדר ילדים או פינת משפחה? האם מרתף הינו הכרחי וכיצד לנצל את שטח המגרש באופן הטוב ביותר? החלום יקרום עוד וגידים באופן ריאלי ככל שתענו לעצמכם על כמה שיותר שאלות תכנוניות וביצועיות ומוטב כמה שיותר מוקדם בתהליך. רוצים לדעת אילו שאלות לשאול את עצמכם? כנסו למאמר על נקודות לתכנון ותצאו חכמים יותר🙂.
אחרי שהבנתם שמה שאתם רוצים לבנות הוא ריאלי מבחינת זמנים ותקציב, אני מרשה לכם לחזור ולעיין בקטלוג הבתים ברחבי אירופה🙂.
90% מהבעיות בשטח בשלב הבנייה נובעות מתכנון לקוי בלי שהשקיעו מחשבה עד לסוף התהליך וההשפעה של כל תכנון בפועל. גישה נפוצה מידי בתחום היא “בואו נתקדם , יהיה בסדר, נסתדר תוך כדי תנועה”. בחלק מהתהליכים זה אפילו מומלץ אבל בשלבים מתקדמים של הפרויקט זה עלול לעלות לא מעט כסף. אל תקדמו תכנון פרטני של הבית המיועד לפני סגירה הרמטית של תכנית עקרונית כשהשאלה שתמיד צריכה להוביל אתכם היא – מה ההשפעה של התכנון הנקודתי הזה על יתר המרכיבים בתכנון? איך התכנון משפיע על החדרים הנוספים, על התקציב , על לוח הזמנים, על הזרימה בבית ועל הרצונות של כלל דיירי הבית. אל תצאו למכרז ובטח שלא מומלץ לעלות לשטח ולהתחיל בבנייה עד שהתכנון לא סגור במלואו ברמת הפרט. עדיף לאבד עוד חודש בשכירות מאשר למצוא את עצמכם בשטח עם תעלת מיזוג שפוגשת קורת בטון וחריגה תקציבית נוספת בבנייה, זה תמיד יעלה יותר מחודש שכירות נוסף…
בריכה בחצר? קמין בכל חדר? חלונות בלגיים מיובאים? חימום תת רצפתי או שמא בלוקים טרמיים מבודדים? הכל עולה ועולה לא מעט. תתחילו עם הבנייה הבסיסית, תראו שהתקציב תואם לחלום שהיה לכם בראש ורק לאחר מכן תתחילו לחשוב על האקסטרות. חלילה שלא ישתמע שאנחנו לא סומכים עליכם אבל רצוי שעל התקציב שלכם יעבור עם איש מקצוע מנוסה (אדריכל או מפקח בניה ) כך שככל שתקדימו להתחבר למציאות ולהבין איפה אתם עומדים תקציבית, כך תוכלו להוסיף לרשימת החלומות עוד כמה מהאקסטרות שאתם מייחלים להם כל כך. סדר עדיפויות של מה צריך , מה חשוב ומה נשמח שיהיה ישמש אתכם לקבלת החלטות איפה משקיעים את השקל הבא שלכם. ראינו כבר לא מעט בונים שהשקיעו את כספם באלמנטים לא הכרחיים בבנייה ובסופו של דבר לא נשאר להם תקציב לרכישת ריהוט בסיסי לבית וחבל. אז תכנון מראש כבר אמרנו?!
אם נתקלתם בחוסר באינפורמציה בתוכניות (קורה שלא הופיעה, חלון עם מפתח ייחודי, אופן ביצוע ייחודי שלא נרשם בתוכניות ), או תקלה במפרטי המכרז שלא הובהרה בהם נקודה מסויימת ולא סוכמה מראש מול הקבלן המבצע תתומחר בדיעבד ובצדק. הקבלן לא צריך לספוג פספוסים של יועצים או שיגעונות של הלקוח על חשבונו. הבעיה היא שלעולם “המחשבה בדיעבד” תהיה יקרה יותר וככל הנראה תגיע עם תוספת איחור בלו”ז ועם עוד איזה קנס של כמה מאות או אלפי שקלים ככה בשביל הכיף. כמו שאמרנו – תכנון, תכנון ועוד קצת תכנון.
ניגשתם למכרז ? קרוב לוודאי שתקבלו כמה הצעות , אחת יקרה משמעותית מהאחרות, אחת זולה באופן מחשיד ועוד שתי הצעות מחיר ממוצעות אשר הולמות את היקף העבודה. אז כל קבלן ישמח לקבל את העבודה וכל אחד מציג את עצמו באופן המקצועי ביותר, מנגד אנחנו רוצים לשלם כמה שפחות על העבודה ולקבל את התמורה המקסימלית. מה עושים? מוודאים עם כל הקבלנים האם הם עברו על תוכניות העבודה כראוי, הבינו כל פרט וביצעו חישוב נכון לגבי כל הבנייה הכוללת, פרטי העבודה, לוחות הזמנים וההתניות השונות. כולם רוצים להרוויח ואף קבלן לא מתכוון להפסיד כסף, אם קיבלתם הצעת מחיר זולה באופן משמעותי מהצעות המחיר האחרות , כנראה שהקבלן פספס משהו בחישוב העלויות. העניין יעלה באמצע הבנייה ואתם תמצאו את עצמכם שבויים בין הוספת כסף לא מתוכנן ובין הפסקת הבנייה ואף תהליכים משפטיים. אל תלכו שולל אחרי הזול ובמקביל- נסו להבין כיצד היקר ביותר הגיע לכך, הוא אולי שם לב למשהו שכולם פספסו?
לרוב, הבונים חושבים לעצמם שהמסלול לבית החלומות מורכב מקנייה של קניית שטח, מציאת אדריכל מתאים, מימון, עורכי דין, שלבי התכנון, מריבות בתוך התא המשפחתי, שבעת מדורי גיהינום מול הרשות המקומית וכיו”ב. כל זה ועדיין לא התחלנו את שלב הבנייה, שבפועל זה החלק המשמעותי ביותר בתהליך המצריך את כוחות הנפש הגדולים ביותר. כמה פעמים כבר שמעתם: “רק שהקבלן כבר יתחיל לבנות, מפה הכדור כבר בידיים שלו ואנחנו יכולים לשכב לנוח.” חשוב להפנים שתקופת הבנייה היא תקופה מלחיצה הכוללת חוסר וודאות, בלתי צפוי רב, מריבות על דברים שהייתם בטוחים שסוכמו וכיו”ב. מומלץ מאוד לשמור אנרגיות רבות ככל הניתן ולא פחות חשוב- חברים ובני משפחה לגיבוי לאותם ימים שפשוט לא תהיו מסוגלים לענות לקבלן לטלפון. אז קחו הכל בפרופורציה, בסופו של דבר זה רק בית, הבריאות והמשפחה חשובים יותר מהכל. וכדי להיות בטוחים שאתם עוברים את התהליך בשלום, “איך בונים ונשארים נשואים” מחכה לכם כאן
אם בחרתם את אנשי המקצוע שלכם בצורה ראויה, עשיתם סקר שוק טוב וקיבלתם עליהם המלצות טובות תנו להם לעבוד. הם יודעים מה נכון, זה המקצוע שלהם. אנשי מקצוע שמתערבים להם באופן מופרז באומנותם יהפכו בשלב מסוים ליד מבצעת בלבד. ככלל זה לא יעבוד לטובתכם שכן הם אלו שלמדו, התנסו ועברו את השלבים הללו פעם אחר פעם, ותזכרו שאתם משלמים להם על המקצועיות שלהם והניסיון שהם מביאים איתם. אז נכון שעבורכם מדובר בבבית הראשון ואתם חושבים שהקורה של ה-60 ס”מ היא מאוד ייחודית ואתם חייבים להזכיר לקונסטרוקטור להתחשב בה בתוכניות שלו אבל אני אגלה לכם סוד: זה לא הבית הראשון ואפילו לא האחרון שהם מתכננים, אז תנו להם קצת קרדיט וכמו בזוגיות טובה – תזכרו תמיד למה בחרתם בהם מלכתחילה. סעיף בונוס לאמיצים בלבד: בניית הבית ללא מפקח בניה! במרדף אחרי החיסכון בתהליכי התכנון והבנייה אנחנו פוגשים טעות נפוצה של בונים שמשפיעה באופן הרסני על הפרויקט וזה ויתור על מפקח בנייה לאורך כל תהליך הבנייה.
עם יד על הלב – האם הייתם ניגשים לבית המשפט ללא עו”ד? האם הייתם מנתחים את עצמכם במידת הצורך ללא עזרת רופא? אז כשמדובר על תהליך בנייה שעולה לרוב למעלה מ- 1,000,000 ש”ח וישמש אתכם לעשרות השנים הבאות, איך אפשר לחשוב על בנייה ללא ליווי של איש מקצוע מטעמנו?! מדובר בוויתור על מפקח בניה מנוסה וניסיון ל”היכנס בנעליו.” מעשה זה לא רק שלא שומר על התקציב שלכם או חוסך לכם כמה עשרות אלפי שקלים, אלא בסבירות גבוהה יגרום לתוצאה הפוכה של הוצאת סכומי עתק לחינם. תהליכי בניה לא מפוקחים מקצועית כוללים אחוז טעויות גבוה משמעותית שמביא לחריגה תקציבית, לתכנון לקוי, עבודה מיותרת ולביצוע לוקה בחסר. חשוב לוודא שהמפקח נמצא באתר כמה שיותר פעמים (המצב האידיאלי הוא סיור מדי יום של מפקח הבנייה לבדיקת הביצוע בפועל ותיקון בו במקום במידה וישנה טעות) וכן פיקוח עליון של האדריכל כ-6-7 פעמים לאורך הפרויקט וכן סיור של שאר יועצי הפרויקט בכל שלב שהם נדרשים. אז חברים יקרים – בבקשה להקפיד על כללי הזהב האלו , אתם תגדילו משמעותית את הסיכוי לסיים את הבנייה שלכם בצורה טובה ובלי חור גדול מדי בכיס.
