במאמר הקודם שעסק בנושא (בדיקות לפני רכישת מגרש- חלק א' ), הרחבנו על השלבים הראשוניים והבדיקות המומלצות שיש לעשות לפני רכישת קרקע. דיברנו על השאלות שצריכות להישאל, ועל חשיבות הבנת התמונה הגדולה טרם הרכישה. הן ברמה הכלכלית, הן ברמת השאיפות, החלומות והיתכנותם בשטח.
הפעם, נתמקד בפוטנציאל התכנוני של המגרש, ונדון באפשרויות הבנייה בפועל. כלומר, נתרגם את החלומות שלנו למציאות😊
אז מהן השאלות שצריכות להישאל? מה חשוב? ואיך נדע מה אנחנו לא יודעים? אל דאגה חברים, מנינו עבורכם רשימת נושאים מסודרת שעליכם להכיר לפני החתימה הסופית על הקרקע…
1.זמינות הקרקע לבנייה
השאלה הראשונה, שאלת השאלות – האם כרגע ישנה האפשרות לבנות בכלל? ישנן קרקעות שאומנם נמכרות עם פוטנציאל בנייה, אך עדיין לא הפשירו לבנייה, או מעוכבות על ידי תב"ע כלשהי. התשובה על השאלה הזו הינה קריטית במיוחד לתהליך התכנוני והכספי שלכם. קרקע שתופשר בעוד שלוש שנים למשל, ייתכן ותעלה פחות. אך זמן המתנה כה ארוך, עלול לעלות למשפחה לא פחות בתשלומי שכירות או מגורים חלופיים.
2. כמות יחידות דיור
רכישת הקרקע מגיעה עם מגילה מאחוריה, כלומר, עם חוזה אהוב. האותיות הקטנות האלה הינן קריטיות וחשובות מאוד לתכנון. בחוזה על הקרקע תמצאו תשובות לשאלות כמו- האם על הקרקע הזו ניתן לבנות רק מבנה אחד? או שאולי בעצם יש אישור לדו משפחתי? או אולי רביעייה? ומהן דרישות המועצה המקומית לאופן הקמת היחידות? – דרישה לקיר משותף או בתים נפרדים? מרחקים, גבולות, הקצאות, הרחבות…
3. המ"ר המוגדר לבנייה
וכאן אנו כבר נכנסים לשאלת גודלו של המבנה- מהו גודל המבנה הרצוי מבחינתך והאם זה רלוונטי מבחינת תנאי החוזה? שימו לב כמה מ"ר "עיקרי" (שטח מקורה המשמש למטרות מגורים ומחושב בהתאמה לאחוזי הבניה) , וכמה מ"ר "שירות" (שטח למטרת אחסון, מערכות טכניות או שטח שנותר כתוצאה מצורניות המבנה, כמו הצללה מעל דלת הכניסה) מוגדרים על קרקע זו. מה מוגדר "עיקרי" או "שירות" מבחינת המועצה המקומית? האם ניתן לבנות מרתף? ואם כן מה גודלו? מהו שטח התכסית (שטח הקומה הגדולה במבט מלמעלה)? כמה קומות ניתן לבנות וכמה מ"ר בכל קומה? זו ליבת הבנייה, תשובות אלו יעניקו תמונה כללית על העבודה האדריכלית שתעשה בשטח.
4. התחייבות לנראות סביבתית
מועצות מקומיות מחליטות לרוב על נראות כללית של שכונה או אזור. רצוי לבדוק האם יש חובה לנראות מסוימת- האם נדרש גג בצורה או צבע ספציפיים, האם יש הקפדה על גג מסוג מסוים כגון רעפים למשל…וכיוצא בזאת, מה לגבי פרגולות, גדרות בחצר, תריסים ושערי כניסה? את כל התשובות תמצאו במועצה המקומית שאמונה על החלטות אלה….
5. בנייה של אלמנטים נוספים
חלק מהשיקולים של זוג הרוכש קרקע ומחליט לצאת לדרך של בנייה עצמאית, טמונים ב"חופש הבחירה". ביכולת לדמיין משהו ולתרגם אותו לקן הפרטי שלכם, מבלי להיות כפוף להחלטות של קבלן וחלוקת חלל סטנדרטית. חשוב שתשימו לב עד כמה "חופש בחירה" מצוי בשטח המדובר. בררו לגבי מס' חניות אפשרי והאם הן מקורות. בדקו לגבי מחסנים- האם יחידת אחסון בחצר פוגעת בזכויות הבנייה? בררו לגבי אפשרות בנייה של יחידה או יחידות דיור עם כניסה נפרדת לבית. ואם יש מבנה קיים- האם הוא נבנה בהיתר, והאם ניתן להרחיבו ללא הוצאה נוספת על היתר בנייה…
6. "שאלות מנהלתיות"
נושא הרישום של הקרקע, והאישורים המשפטיים עליו, הינו נושא מטריח לעיתים, עמוס פרטים, מסמכים וניירת. אך מדובר באחד השלבים החשובים ביותר עת רכישה. חשוב מאוד לשים דגש ולתת את הדין על השורות הקטנות, רצוי בליווי עו"ד. ראשית יש לבדוק לגבי הרישום בטאבו או במנהל. בררו לגבי היטל ההשבחה של מגרש זה, בדיקה קצרה לעיתים תגלה היטל השבחה של מאות אלפי שקלים שעל המוכר לשלם, דבר שעלול להניע אותו מהמכירה, או לחלופין, להניע את הקונה מהרצון לרכוש. לעיתים המנהל ידרוש "דמי הסכמה" לאישור התוכניות, מדובר לרוב על לא מעט כסף, העו"ד שמלווה אתכם יכול לברר על הדרישה ולהיות לעזר מול המנהל.
בדקו האם במגרש יש שטח שהופקע. לעיתים מדובר על הפקעה של עשרות אחוזים, שישנו משמעותית את תפיסת גודלו של המגרש בעיניכם.
7. בירורים מול הועדה המקומית לתכנון ובנייה
ניתן לברר מול הועדה, על תכנון עתידי בשטחים המקיפים את המגרש הרצוי. לעיתים בשטחים הבתוליים הללו תצמח גינה וזה יהיה נפלא, אך לעיתים מדובר על תחנת אוטובוס מרכזית, או תחנת דלק. ברורים מסוג זה יחסכו לכם הרבה עוגמת נפש עתידית, ואולי גם הפתעה נעימה, אך לפחות תישנו טוב בלילה…
כמו כן, בדקו על אגרות הבנייה ביישוב, טווח האגרות הינו גבוה ויכול לנוע מכמה עשרות שקלים בודדים למ"ר ועד כמה מאות שקלים למ"ר בנייה. אופן חישוב האגרות מוגדר ע"פ הגדרת השטחים- מהו השטח העיקרי, שטח השירות, אורך הגדרות וכדומה.
מקווה שהצלחתי לשפוך לכם קצת אור על מגוון השאלות והנקודות שרצוי לגעת בהן טרם הרכישה. לעיתים התשובות שיעלו ירחיקו אתכם מהרכישה ויוכיחו לכם בזו אחר זו שזה לא הנכס עבורכם. לעיתים, התשובות שיתגלו דווקא ירגיעו אתכם ויעניקו לכם את השלווה המיוחלת עת חתימה על חוזה. בכל אופן, לא משנה לאיזה כיוון התשובות ייקחו אתכם, אתם תהיו חכמים ונכונים יותר להתחיל בתהליך המאתגר והמרגש הזה של בניית בית משלכם….
שלכם ובשבילכם, גבריאל
