קבלן מפתח או הפרדת קבלנים?

שאלת השאלות- קבלן מפתח או הפרדת קבלנים?

כל משפחה בתחילת תהליך הבניה שואלת את עצמה את השאלה הזאת – מה עדיף: לבנות עם קבלן מפתח שירכז את כל העבודה או לבצע הפרדת קבלנים, התשובה שמתאימה לכל אחד, נמצאת במאמר הבא…

קבלן מפתח או הפרדת קבלנים , שאלת השאלות!

היי חברים,

במהלך היתר הבנייה עולה השאלה – האם לבצע הפרדת קבלנים לפי בחירה והזמנה אישית או לקחת קבלן מפתח שינהל את כל התהליך?

אני אתן לכם כבר עכשיו את השורה התחתונה – אין תשובה חד משמעית, זה תלוי רק בכם.

כדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכי נכונה עבורכם , השקעתי והכנתי לכם טבלה שמרכזת את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות,

יש כמובן את אפשרויות הביניים של בנייה עם קבלן מפתח בשילוב מפקח מטעמכם שהיא המומלצת והיקרה ביותר,  או בנייה ללא מפקח וללא קבלן מפתח (לאמיצים ויודעי דבר בלבד – מומלץ רק למי שעוסק בתחום ברמה היומית) , אנחנו נסקור את שתי האפשרויות הפופולריות יותר.

לאיזה מודל עבודה אתם יותר מתחברים?

אתן לכם כמה טיפים חשובים להתנהלות נכונה מול קבלני המפתח והמפקחים –לגזור ולשמור!

1. להבין על מה מדובר – כשאתם מבקשים לקבל הצעת מחיר מבעל מקצוע כל שהוא, תלמדו את התחום קצת יותר לעומק, כך     שתוכלו לדבר בביטחון ולהפגין בקיאות בפגישה, לדעת מה לבקש ועל מה להתעקש.

 בעלי המקצוע יבינו שיש כאן חבר'ה שמבינים עניין ויתנו לכם הצעת מחיר אטרקטיבית ומפורטת.      

2. פירוט העבודות – אם שכרתם את שירותיו של מפקח בניה (מומלץ מאוד!) , תבקשו ממנו להכין מפרט טכני לכל פרטי העבודות, בכל מרכיב עבודה תבקשו לציין את כל חלקי העבודה הנדרשים בכל מקום המאפשר שיקול דעת, לדוגמא: אפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל, ואפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל בצבע קרם מתוצרת גוויס ויתקין אותם לאחר ביצוע שכבת צבע יד שניה.

 

לאיזה מודל עבודה אתם יותר מתחברים?

אתן לכם כמה טיפים חשובים להתנהלות נכונה מול קבלני המפתח והמפקחים –לגזור ולשמור!

1. להבין על מה מדובר – כשאתם מבקשים לקבל הצעת מחיר מבעל מקצוע כל שהוא, תלמדו את התחום קצת יותר לעומק, כך     שתוכלו לדבר בביטחון ולהפגין בקיאות בפגישה, לדעת מה לבקש ועל מה להתעקש.

 בעלי המקצוע יבינו שיש כאן חבר'ה שמבינים עניין ויתנו לכם הצעת מחיר אטרקטיבית ומפורטת.      

2. פירוט העבודות – אם שכרתם את שירותיו של מפקח בניה (מומלץ מאוד!) , תבקשו ממנו להכין מפרט טכני לכל פרטי העבודות, בכל מרכיב עבודה תבקשו לציין את כל חלקי העבודה הנדרשים בכל מקום המאפשר שיקול דעת, לדוגמא: אפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל, ואפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל בצבע קרם מתוצרת גוויס ויתקין אותם לאחר ביצוע שכבת צבע יד שניה.

 

ואם בחרתם לבנות עם קבלן מפתח, גשו עם המפרט הטכני שקיבלתם מקבלן המפתח לאיש מקצוע מנוסה (מהנדס בניין לדוגמא) , בכדי לחדד כל סעיף עד רמת הבורג, מה שלא כתוב וחתום לא נחשב ומה שתבקשו אחרי חתימת החוזה עלול לעלות עוד כסף.

3. קביעת אבני דרך ברורות לתשלום – תגדירו אבני דרך לתשלום , אבני דרך ברורות שלא משתמעות לשתי פנים ורק לאחר סיום השלב ובדיקה שאכן הוא בוצע במלואו כפי שסוכם , רק אז לשלם, לא להתפתות למקדמות מיותרות.  "סיימת את העבודה תקבל כסף, לא סיימת? אז בבקשה…"

4. בחירת בעלי מקצוע – עד רגע תחילת העבודות וגם בהמשך, עיקר העבודה נעשית על ידי האדריכל ובעלי המקצוע שבחרתם, הזכרנו את זה במאמר התכנון אבל אני מזכיר לכם שוב – לא לחסוך במתכננים ויועצים! זה לא בזבוז של כסף, בעלי מקצוע טובים יחסכו לכם כסף וכאב ראש. טעויות על הנייר עוד נסלחות אבל בשטח הן כואבות בכיס.

5. המלצות – לפני בחירת קבלן מפתח ו/או מפקח , תבדקו אותם היטב, דברו עם ממליצים, תראו בתים שהם בנו, ותנסו להבין כמה שיותר עם מי אתם עומדים להתחתן לשנה הקרובה, הזמן שתשקיעו בבירור בעל המקצוע יחסוך לכם הרבה כאב ראש וכסף. וזכרו – אם הצעת המחיר זולה מדי, יש לכך סיבה, אף אחד לא עובד בשביל שכר מינימום.

קדימה, מתחילים לבנות!

הנושא הנידון

קבלן מפתח

מפקח בניה והפרדת קבלנים

מי עדיף

הערות
חלוקת עבודה, האחריות ותיאום מול בעלי מקצועהכל על קבלן המפתח

מתחלקים בין הבונה למפקח, כאשר המפקח בעיקר על התיאומים והבונה על בחירת בעלי המקצוע

קבלן המפתח

התעסקות לא מעטה, בדקו האם יש לכם זמן לכך.

ביטוח קבלני

קבלן המפתח עושה ביטוח

הבונה נדרש לעשות ביטוח, עלות של כ-3,000 ₪

תיקוכך או כך הבונה משלם.

רמת מקצועיות של בעלי המקצועקבלני המפתח הסטנדרטיים מעסיקים קבלני מקצוע ברמה בינונית כדי לאזן בין רמת עבודה לבין רווחיות סבירה, מחיר זול מגיע עם רמת גמר נמוכה בדר"כ לעומת קבלני מפתח איכותיים שמעסיקים קבלני מקצוע ברמה גבוהה יגישו הצעת מחיר בהתאם, לשיקולכם.רמת המקצועיות נבדקת על ידי הבונה ובבחירה של כל בעל מקצוע בפני עצמו, יש את בעלי המקצוע החובבנים עם תג מחיר בהתאם, יש את היקרים ביותר שמקפידים על רמת גמר מעולה ויש כמובן את האמצע, היתרון הוא שניתן לווסת באיזה תחום תשקיעו יותר כסף ואיפה תחסכו.המפקחהזול עולה ביוקר, נסו להגיע לאיזון בין מחיר לאיכות, אין מתנות חינם.
אחריות על רמת הביצועשל קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.

של קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.

קבלן מפתח


של קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.

שנת בדק

שנת בדק

שנת בדק

שנת בדק

שנת בדק

שנת בדק

שנת בדק

שנת בדק

קבלן מפתח
יתרון משמעותי לקבלן המפתח

בחירת בעלי המקצועקבלן המפתח בלבד בוחר אותם, הבונה בוחר רק את קבלן המפתח

הבונה בוחר בעצמו כל בעל מקצוע, לאחר קבלת הצעות מחיר, התרשמות אישית, המלצות וניסיוןהמפקחעדיף להבין מי בונה לכם את הבית ומה הניסיון שלו
בלתי מתוכנן
קבלן המפתח אחראי על ההוצאות הלא צפויות, לא כולל תוספות בנייה לאחר חתימת החוזה.
הבונה אחראי על ההוצאות הלא צפויות, המפקח רק יכול לעזור בהחלטהקבלן המפתחאין חכם כבעל ניסיון, הכל מגולם כבר בהצעה של קבלן המפתח.
הוצאות קטנותיש הוצאות קטנות לאורך הבנייה שלא שייכות לבעלי המקצוע, קבלן מפתח דואג להכל – שירותים כימיים, גידור, פינישים יפים, פועלים כללים.המפקח מרכז את סך העלויות אך בפועל התשלום הוא על הבונה ולעיתים מדובר על לא מעט כסף שנמצא בין השורות.קבלן המפתחעדיף לדעת מראש מה הסכום ולא לשלם עוד ועוד תשלומים קטנים.
הגדרת מפרט עבודהבקבלת הצעת מחיר מקבלן מפתח מדובר על בעל מקצוע משופשף שיודע איפה מסתתר הכסף ואם תגיעו עם מפרט טכני לא מדוייק ומפורט, יש מקום לפרשנות בין כוונת הבונה לכוונת הקבלןמפקח הבנייה מטעמכם עורך מפרט מדוייק מול בעל מקצוע שממנו מקבלים הצעת מחיר, האחריות היא על המפקח לקבלת הצעת מחיר הכוללת את כל מה שהבונה התכוון ללא הפתעות בדרך.

המפקחמפקח הבניה הוא מטעמכם ויודע מה לדרוש מכל בעל מקצוע ואיפה נקודות התורפה בכל תחום.
תוספות בתהליך הבניה מצד אחדתוספות בתהליך הבניה מצד אחדהמפרט נסגר מול כל בעל מקצוע בנפרד בכדי לקבל את העבודה בעלי המקצוע מוכנים להתגמש, הבונה "לא בכיס שלהם"המפקחגמישות במו"מ תוך כדי בנייה
תוספות בתהליך הבניה מצד שניסיכום מול קבלן המפתח בלבד.שינוי עלול לגרור מורכבות בתיאום ובעלויות נוספות מול כמה בעלי מקצוע כאשר צריך לסכם עם כל אחד בנפרדקבלן המפתחפחות כאב ראש בכל שינוי.
מסגרת התקציבאין כמעט הפתעות אלא אם אתם ביקשתם לשנות משהו בתוכניתבעבודה עם מפקח ובעלי מקצוע בודדים ישנה סבירות לפריצת מסגרת התקציב, לעיתים עקב שינויים או תכנון / חישוב לא נכון של העלויות.קבלן המפתחבבנייה פרטית נוטים לפרוץ מסגרת תקציב.
חלוקה לתשלומים

לוח זמנים לתשלומים (כ-10 שלבים) לתהליך הבנייה ומשלמים על פי התקדמות לקבלן המפתח בלבד

סיכום על לוח תשלומים עם כל בעלי המקצוע עם הקפדה על תשלום רק לאחר סיום השלב הרלוונטי.קבלן המפתחעבודה מול בעל מקצוע אחד לעומת בעלי מקצוע רבים
עצירת עבודה

בעייתי לעצור את העבודה בעקבות בעיות בתזרים, קבלן המפתח משריין את העובדים עבור הפרויקט שלכם.

ניתן לעצור את קבלני המקצוע, הסיכום מול כל אחד הוא בנפרד.המפקחגמישות בתשלומים, לעיתים מכירת בית קודם מתעכבת / אישור משכנתא מתעכב וכו'
דרישה לתעודות ורישיונותקבלן מפתח נדרש לרישיון קבלן בסיווג קבלני מתאים לבניית וילות, אם אין לו רישיון והוא בונה זאת עבירה פליליתלרוב מפקחי הבנייה הם מהנדסים או הנדסאי בניין אך ישנם גם מפקחי בניה ללא הכשרה מקצועית אלא מפקחים מתוך ניסיון של שנים.קבלן המפתחרצוי לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים ומקצועיים, אבל חשוב לזכור שתעודת רישיון / תואר היא לא בהכרח מדד לניסיון בשטח.
בעיות בין קבלנים

בעיות בין קבלנים

האחריות היא על הבונה אלא אם הצליח להוכיח שקבלן א' הזיק לתשתית של קבלן ב' , וזה קורה לא פעם.קבלן המפתחאין ספק שעדיף שהמלחמות לא יהיו בצד שלכם.
מי לצד מיקבלן המפתח ידאג לעצמו בכל הנוגע לכסף ועלויות, כך שהוא עלול לחסוך איפה שניתן, חוזה הבנייה כבר סגור ושכ"ט כבר מוסכם כך שזה לא ישנה את התשלומים

מפקח מקצועי ידאג לבונה שאותו הוא מלווה, ישגיח שאכן עושים את העבודה כפי שסוכם ולא ישחרר תשלומים לפני המועד שנקבע, צריך להיזהר ממפקחים שגובים שכ"ט נמוך משמעותית מהשוק ואז ייתכן מצב של שיתוף פעולה עם קבלני הביצוע.המפקח
הבונה והקבלן מפתח פשוט נמצאים משני צידי המתרס, אז כאן בהחלט מפקח אמין ומקצועי יכול לייצר תמונת מצב מצויינת
קצב העבודהקבלן מפתח מחוייב לעמידה בזמנים לסיום הבנייה, לקבלן המפתח יש יתרון בנקודה הזאת – כל בעלי המקצוע זמינים עבורו ואין מכרזי קבלנים, הוא יודע כמה לשלם עבור העבודה.

תפקיד המפקח הוא לתאם בין בעלי המקצוע אך מכיוון שהבונה הממוצע הוא בונה מזדמן ולא מכיר בעלי מקצוע, הוא עורך השוואות מחיר בין בעלי המקצוע, מה שעלול לעכב את לוחות הזמנים לסיום העבודות.קבלן המפתחאין ספק שכשהמפתחות בידיים של קבלן המפתח העניינים רצים.
עלות העסקה

קבלן מפתח עולה כ-15% יותר מסך העלויות הכולל שהיה עולה לכם במידה והייתם מעסיקים כל בעל מקצוע בנפרד, ציינו את כל יתר היתרונות בהתאם

מפקח עולה כ-4-5% מעלות הבנייה, בפועל מעבר לעלות כל בעלי המקצוע, מפקחים טובים יחסכו לכם כסף ולהיפך.מפקחחיסכון משמעותי בעלויות

הציוד והביצוע בניקיון

בשיחת הבירור הראשונית, תוודאו עם אילו חומרים ומכשירים נציג חברת הניקיון מגיע.

עובדי הניקיון צריכים להגיע עם:

  1. מכונה לקרצוף הרצפה

  2. חומרי ניקוי איכותיים ותקניים –בדקו באילו חומרים משתמשים (לעיתים משתמשים בחומצת מלח להסרת כתמים קשים אך בריכוז גבוה היא עלולה לגרום לנזקים) , ישנם חומרים איכותיים שהם חזקים ומצד שני יותר ידידותיים לסביבה ופחות מזיקים.

  3. אם משתמשים בחומצות מרוכזות כאלו ואחרות, תוודאו שמדללים אותם.

  4. בכל הנוגע למשטחי עץ אסור לשטוף אותם עם הרבה מים, עם כמה שהם נראים מוגנים ומחופים בפורמייקה או כל חומר אחר, עץ סופג מים ואתם עלולים לראות את זה רק כמה חודשים לאחר סיום הניקיון.

 

מחירים מקובלים:

בכדי לקבל את המחיר הטוב ביותר, רצוי לוודא שביום הניקיון הבית יהיה פנוי מרהיטים וכמה שיותר מסודר כך שעבודת הניקיון תהיה יעילה ומהירה ועובדי הניקיון יגיעו לכל מקום.

הצעות המחיר שתקבלו צריכות להיות כולל חומרים וכולל מע"מ.

לדירת 100 מ"ר – עלות ממוצעת של כ-1500 ₪

לבית פרטי מפלס אחד עד 200 מ"ר  – עלות ממוצעת של כ- 2,000 ₪

לבית פרטי עד 200 מ"ר ב-2 מפלסים – עלות ממוצעת של כ- 2,300 ₪

לבית פרטי עד 300 מ"ר ב-2 מפלסים – עלות ממוצעת של כ-3,000 ₪

אלו כמובן סדרי גודל כך שתוכלו להבין מתי קיבלתם הצעת מחיר זולה מדי וצריכים לחשוד ומתי קיבלתם הצעת מחיר יקרה מדי וכדאי שתנסו להבין עם חברת הניקיון למה המחיר כל כך גבוה.

 

חשוב לשים לב להצעות מחיר זולות מדי! , אף אחד לא פראייר ועובד בשביל כמה שקלים, יום עבודה של פועל ניקיון הוא כ-300 ₪ לפני עלויות של חומר, מכונה, ביטוח, מע"מ מס הכנסה ועוד, כך שאם קיבלתם הצעה של 700 ₪ לניקיון בדירה עם 2 פועלים, תבינו שאתם הולכים לשלם עוד או פשוט לקבל עבודה מאוד חובבנית, אוניברסיטת מדעי הניקיון סגרה את שעריה וכעת כל אחד יכול לפתוח חברת ניקיון, אז תבדקו טוב טוב את מי אתם מכניסים לבית.

נקודה נוספת וחשובה מאוד – לא לשלם את כל הכסף מראש! חברת ניקיון רצינית לא תדרוש מכם כלל תשלום מראש, אולי רק מקדמה קטנה וזה בסדר אבל 80-90% מהתשלום מתבצע רק אחרי שאתם עוברים עם נציג החברה בבית ומוודאים שהכל התבצע כראוי ורק לאחר מכן משלמים.

טיפ לחיסכון בכסף – אם יש לכם קצת זמן פנוי ונשאר עוד מעט כוח, רצוי לעשות ניקיון ראשוני בעצמכם, כך תוכלו לקבל הצעת מחיר זולה יותר וגם לראות טוב יותר את הכתמים הקשים שמשאירים לחברת הניקיון לבצע.

 

את כל הנקודות שציינו כאן, רצוי להעלות על הכתב במסגרת הצעת מחיר מפורטת , מה הניקיון כולל ומה לא וכמובן להדגיש שהמחיר כולל מע"מ.

בהצלחה!

נשמח לעזרתכם!

אנחנו עושים כמיטב יכולתנו כדי להעניק לכם מאמרים כמה שיותר מקיפים ומלאים, 

אם בכל זאת גיליתם איזו טעות, או שאתם רוצים להוסיף לנו הערה, נקבל אותה בברכה.

המייל לפניות: gavriel@homexpert.co.il

תודה רבה 😊

מאמרים נוספים

יועץ קרקע

יועץ קרקע הזמנת יועץ קרקע ודו"ח מפורט אחד השלבים היותר חשובים לפני תחילת התכנון הוא הזמנת יועץ הקרקע וקבלת דו"ח מסודר. מתי עושים את זה,

קרא עוד »

גנבים, ראו הוזהרתם!

גנבים, ראו הוזהרתם! רוצים להרגיש בטוחים בבית? זה המאמר בשבילכם מאמר חשוב בנושא אזעקות ומצלמות לבית, על מה חשוב לשים לב, מה צריך להכין ואיך

קרא עוד »

מילון מושגים

מילון מושגים מילון מושגים לעולם הבנייה והשיפוצים שמעתם על מושג ולא הבנתם על מה מדברים? כנסו למאמר ותתחילו להבין גם אתם שיפוצניקית מדוברת… מילון מושגים

קרא עוד »

איך לבחור מפקח בניה

איך לבחור מפקח בניה עומדים לבחור מפקח בניה? מה חשוב לבדוק, מה לשים לב והאם המפקח צריך להיות שכן שלכם?! אם אתם בתהליך התכנון, חשוב

קרא עוד »

למכור דירה ב-3 דקות

למכור דירה ב-3 דקות מכירת הבית במחיר הטוב ביותר רוצים למכור את הדירה / הבית? המאמר הזה הוא בשבילכם. על הטיפים והטריקים הטובים ביותר למכירת

קרא עוד »

איך בוחרים מהנדס בניין

איך בוחרים מהנדס בניין אחד מבעלי המקצוע היותר חשוב בתהליך הבניית הבית, תשקיעו 5 דקות לקרוא ולהבין איך לבחור את האדם הנכון ביותר למשימה. כל

קרא עוד »

פרסום להיתר בניה

פרסום להיתר בניה ברוכים הבאים לשלב הנחמד הזה, רוצים לצלוח אותו בקלילות ובעלות מינימלית? סיכמנו לכם בכל במאמר הבא… פרסום בקשה להיתר בניה – למה,

קרא עוד »

היטל השבחה

היטל השבחה מה זה היטל ההשבחה, מתי משלמים ואיך ניתן לצמצם את המס , הכל כאן במאמר שלפניכם. היטל השבחה – מס לא מבוטל היי

קרא עוד »

טיפים חשובים לתכנון

טיפים חשובים לתכנון נקודות לתכנון כל הטיפים הטובים ביותר לתכנון נכון של הבית, מידות, תכנון לעתיד והתאמה אישית אליכם, הכל כאן במאמר שלפניכם… טיפים מנצחים

קרא עוד »

הובלות

הובלות טיפים למובילים, זמנים ומחירים ,כל מה שרציתם לדעת על שלב ההובלה וגם מה שלא, במאמר הבא בשבילכם… טיפים לקו הסיום: כל מה שרציתם לדעת

קרא עוד »

ארונות אמבטיה

ארונות אמבטיה ארונות אמבטיה מעוצביםמודרני או כפרי? מרחף או אולי עומד, כל השאלות לגבי ארונות אמבטיה, הטיפים הכי טובים מחכים לכם כאן, במאמר עבורכם. ארונות

קרא עוד »

השאירו פרטים עכשיו ונחבר אתכם לקבוצת הווצאפ

קבלו עצות ורעיונות מבונים, משפצים ומהמומחים בקבוצות הווצאפ שלנו

קבלו עצות ורעיונות מבונים, משפצים ומהמומחים בקבוצות הווצאפ שלנו

דילוג לתוכן